Urząd Miejski w Orzyszu

UZASADNIENIE

1. Przetargi oraz wszelkie czynności związane ze sprzedażą nieruchomości przeprowadzane są na podstawie Ustawy z dnia ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 14.09.2004 roku w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. z 2021 r., poz. 2213) a nie na podstawie Rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 20 kwietnia 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków i trybu przeprowadzania przetargu publicznego oraz sposobu i warunków przeprowadzania negocjacji cenowej w przypadku sprzedaży lasów, gruntów i innych nieruchomości znajdujących się w zarządzie lasów państwowych. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (dalej: u.g.n.) sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu. Stosownie natomiast do treści art. 40 ust. 5 u.g.n. uczestnik przetargu może, w terminie 7 dni od dnia ogłoszenia wyniku przetargu ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku przetargu pisemnego, zaskarżyć czynności związane z przeprowadzeniem przetargu do wojewody, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości Skarbu Państwa, albo do organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości stanowiących własność tej jednostki. Sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz przeprowadzania rokowań na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność jednostek samorządu terytorialnego określa rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości. W § 11 tego aktu wykonawczego określono tryb wnoszenia skarg na czynności związane z przeprowadzeniem przetargu. Skargę składa uczestnik przetargu za pośrednictwem właściwego organu albo bezpośrednio do właściwego organu, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, albo nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1. W przypadku wniesienia skargi, właściwy organ wstrzymuje czynności związane ze zbyciem nieruchomości. Organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego rozpatruje skargę w terminie 7 dni od daty jej otrzymania i może uznać skargę za zasadną oraz nakazać powtórzenie czynności przetargowych lub unieważnić przetarg albo uznać skargę za niezasadną. Po rozpatrzeniu skargi, organ wykonawczy jednostki samorządu terytorialnego zawiadamia skarżącego, a właściwy organ wywiesza niezwłocznie, na okres 7 dni, w swojej siedzibie informację o sposobie rozstrzygnięcia skargi. Jak wynika z § 12 ww. rozporządzenia, w razie uznania skargi za niezasadną, właściwy organ podaje do publicznej wiadomości, wywieszając w siedzibie właściwego urzędu na okres 7 dni informację o wyniku przetargu

2. Zarzut skarżącego, iż podczas przygotowywania oraz przeprowadzania przetargu ustnego nieograniczonego na sprzedaż nieruchomości oznaczonej nr geod. 4/14 położonej w obrębie geod. Kamieńskie, gm. Orzysz nie ujawniono zobowiązań na przedmiotowej nieruchomości jakimi są umowy dzierżaw zawarte pomiędzy Skarżącym a Gminą Orzysz jest niezasadny. Powyższe umowy zostały wypowiedziane w miesiącu październiku 2021 r. a wysłane wypowiedzenia umów zostały odebrane w dniu 19 października 2021 r. przez dorosłego domownika. Wypowiedzenia są skuteczne gdyż, umowy zostały wypowiedziane w ustalonym trzy miesięcznym terminem wypowiedzenia ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego oraz z uzasadnieniem, w którym została zawarta przyczyna wypowiedzenia - a mianowicie dokonanie podziału i przeznaczenie nieruchomości do sprzedaży, które to dla Gminy Orzysz są ważnymi przyczynami. W powyższych umowach nie został stworzony katalog ważnych przyczyn a możliwość gospodarowania mieniem i przeznaczania go do sprzedaży jest dla Gminy Orzysz ważną przyczyną uprawniającą ją do wypowiadania umów dzierżaw. W momencie ukazania się wykazu oraz ogłoszenia o przetargu ustnym nieograniczonym Skarżący nie kwestionował w żaden sposób skuteczności wypowiedzenia przedmiotowych umów dzierżaw. Skarżący wpłacił wadium i z pełną świadomością przystąpił do licytacji przedmiotowej nieruchomości. 

3. Zarzut wprowadzenia w błąd uczestników przetargu poprzez podanie ceny wywoławczej nieruchomości opartej na błędnie sporządzonym i przygotowanym operacie szacunkowym również jest niezasadny. Operat szacunkowy określający wartość przedmiotowej nieruchomości został sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który posiada uprawnienia zawodowe Ministra Inwestycji i Rozwoju nr 7306. Podczas wyceniania powyższej nieruchomości uwzględniono analizę rynku sprzedaży nieruchomości na podstawie aktów notarialnych zawieranych w wolnym obrocie pomiędzy osobami fizycznymi oraz transakcjami zawartymi w trybie przetargowym. Oszacowana wartość jednostkowa uwzględniała cechy wycenianych nieruchomości i była zbliżona do ceny średniej. Większość nieruchomości porównawczych to działki posiadające przeznaczenie ZN – tereny zieleni nieurządzonej oraz ZS – tereny zieleni związane ze sportem, turystyką i rekreacją, czyli takie jak wyceniana działka, a także działki rolne nieobjęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bez możliwości zabudowy. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości a nie wypełniając swoich obowiązków, podlega odpowiedzialności zawodowej. Po za tym, zgodnie z art. 67 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2021 r. poz. 1899 ze zm.) przy sprzedaży nieruchomości w drodze przetargu stosuje się zasadę, że cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości oszacowana przez rzeczoznawcę majątkowego. Oznacza to, że cena wywoławcza nie może w tym przypadku być niższa od oszacowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości. Może natomiast być równa tej wartości lub wyższa od niej. Ustawodawca nie wprowadził przy tym żadnych ograniczeń dotyczących tego, o ile cena wywoławcza może przekraczać tę wartość, więc organizator przetargu może dowolnie ustalić wysokość ceny wywoławczej ponad wartość nieruchomości (a powodów takiego zwiększenia nie musi ani uzasadniać, ani nikomu podawać do wiadomości). Cena wywoławcza powyższej nieruchomości została ustalona prawidłowo. 

BURMISTRZ
/-/ mgr Zbigniew Włodkowski