Podanie informacji do publicznej wiadomości

w sprawie wydania decyzji o ustalenie warunków zabudowy, dla przedsięwzięcia polegającego na "Budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr (zgodnie z załącznikiem graficznym) 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250,7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz."

Na podstawie art. 66a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm.) w związku z art. 72 ust. 6 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1112 ze zm.);

informuję, że:

• Burmistrz Orzysza w dniu 01.04.2025 r. wydał Decyzję Nr 23/25 znak WIG.6730.93.2023.ASZ o ustaleniu warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na Budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr (zgodnie z załącznikiem graficznym) 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz.
• Dla przedmiotowej inwestycji w dniu 05.09.2022 r. wydano decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach znak WIG.6220.5.2021.DGA po przeprowadzeniu postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko.
• Ww. decyzja oraz dokumentacja sprawy znajduje się do wglądu w siedzibie Urzędu Miejskiego w Orzyszu, ul. Rynek 3, 12-250 Orzysz, w pokoju nr 213 w godzinach pracy Urzędu od poniedziałku do piątku w godzinach od 730 do 1530.
• Treść przedmiotowej decyzji udostępnia się na okres 14 dni na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miejskiego w Orzyszu.

Niniejsza informacja zostaje podana do publicznej wiadomości poprzez zamieszczenie na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miejskiego w Orzyszu bip.orzysz.pl, na Tablicy Ogłoszeń Sołectwa Szwejkówko, Grzegorze oraz na Tablicy Ogłoszeń w siedzibie Urzędu Miejskiego w Orzyszu.

BURMISTRZ
/-/ mgr Zbigniew Włodkowski

Treść przedmiotowej decyzji:

WIG.6730.93.2023.ASZ Orzysz, dnia 01 kwietnia 2025 r.

DECYZJA Nr 23/25
o warunkach zabudowy

Na podstawie art. 4 ust. 2 pkt. 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61, art. 64 ust.1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) i art. 58 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688) oraz art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 27.10.2023 r. zmienionego dnia 30.04.2024 r., dnia 26.06.2024 r., dnia 15.10.2024 r. oraz dnia 12.12.2024 r. Pana działającego jako pełnomocnik spółki VRS 9 Sp. z o.o., Al. Wyścigowa 6, 02-681 Warszawa;

ustalam warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie:
farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr (zgodnie z załącznikiem graficznym) 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz.
1. Ustalenia dotyczące rodzaju inwestycji.
Instalacja odnawialnego źródła energii – farma fotowoltaiczna.
2. Ustalenia dotyczące funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu.
Budowa farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr (zgodnie z załącznikiem graficznym) 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250,7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz.
3. Warunki i szczególne zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych
3.1 Ustalenia dotyczące warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego.
a) Nieprzekraczalna linia zabudowy – jak w załączniku nr 1 do decyzji tj.:
- 25 m od granic z działkami ewidencyjnymi nr 12/11, 250, 18/4, 19/1, 7/4, 20/3, 11/6, 226, 2/3, 219, 8/3, 7/2, 7/3 w obrębie geodezyjnym Grzegorze oraz nr 3 w obrębie geodezyjnym Nowe Guty – stanowiącymi gminne drogi wewnętrzne.
- 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej nr 173011N zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r.
- 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr 63 zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. Przedmiotową inwestycję należy lokalizować zgodnie z ww. przepisami zachowując zakaz lokalizowania
w odległości 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr 63 całej farmy fotowoltaicznej jako obiektu budowlanego.
- 10 m od granic obszaru kolejowego oraz w odległości 20 m od skrajnego toru zgodnie z przepisami określonymi w art. 53 ust. 1 pkt. 2 ustawy o transporcie kolejowym z dnia 28 marca 2003 r.
- 10 m od planowanej linii rozgraniczającej teren kolejowy zgodnie z pkt. 13 ppkt. 13.2. pisma (znak: KPR.457.2601.2024) z dnia 26.11.2024 r. (data wpływu do tut. Urzędu: 06.12.2024 r.) Centralnego Portu Komunikacyjnego Sp. z o.o.
b) Przedmiotową inwestycję należy lokalizować zgodnie z warunkami określonymi w decyzji środowiskowej (z dnia 05.09.2022 r. znak WIG.6220.5.2021.DGA). W szczególności należy uwzględnić wymagania określone w pkt. III ww. decyzji dotyczące minimalnych odległości poszczególnych elementów inwestycji od istniejącej zabudowy. Odległości te są konieczne do zachowania z jednoczesnym stosowaniem zaprezentowanych na załącznikach graficznych do decyzji oraz opisanych powyżej linii zabudowy i stanowią spełnienie wymagań ochrony środowiska.
c) Przedmiotową inwestycję należy lokalizować zachowując stosowne odległości od lasu zgodnie z przepisami odrębnymi.
d) Maksymalny wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji (załącznik nr 2, powierzchnia terenu inwestycji wynosi 118 ha) – nie ustala się.
Wskazana powierzchnia terenu inwestycji jest maksymalną powierzchnią, na której możliwa jest realizacja farmy fotowoltaicznej. Powierzchnia terenu określona liniami rozgraniczającymi wynosi 242,1083 ha.
3.2 Parametry techniczne inwestycji:
• Parametry techniczne inwestycji:
a) Moc instalacji fotowoltaicznej – do 100 MW;
b) Maksymalna wysokość instalacji – do 5 m;
c) Powierzchnia całej instalacji PV – do 118 ha;
d) Ilość kontenerowych stacji transformatorowych nn/SN – maksymalnie 1 sztuka na 1 MW mocy;
e) Stacja transformatorowa SN/WN – GPO maksymalnie 1 sztuka (opcjonalnie).
• Na elektrownię fotowoltaiczną składać się będą następujące elementy:
a) moduły ogniw fotowoltaicznych, każdy umieszczony na konstrukcji wsporczej;
b) falowniki podczepiane do konstrukcji wsporczych lub zlokalizowane w stacjach kontenerowych (opcjonalnie falownik centralny);
c) linie elektroenergetyczne, przyłącza elektroenergetyczne, wewnętrzna sieć średniego napięcia, wewnętrzna sieć niskiego napięcia AC i DC oraz pozostałe niezbędne okablowanie;
d) instalacja monitorująco- zabezpieczająca system (m.in. kamery umieszczone na słupach, kable sensoryczne, bariery podczerwieni), instalacje teletechniczne do obsługi eksploatacji sieci;
e) kontenerowe stacje transformatorowe;
f) opcjonalnie GPO – Główny Punkt Odbioru;
g) ogrodzenie inwestycji (siatka lub panele systemowe o wysokości do 3 m, dolna krawędź ok. 10 cm nad terenem, wraz z bramami wjazdowymi);
h) drogi wewnętrzne, place manewrowe itp.;
i) magazyny energii (opcjonalnie);
j) inne elementy infrastruktury niezbędne do realizacji i eksploatacji przedsięwzięcia.
3.3 Ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu.
a) W zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 27 kwietnia 2001r. Prawo ochrony środowiska (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 54 z późn. zm.).
b) Przedmiotowa inwestycja należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r.
w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz.U. 2019 r. poz. 1839 z późn.zm.).
c) Dnia 05 września 2022 r. Burmistrz Orzysza wydał decyzję znak: WIG.6220.5.2021.DGA o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Na mocy decyzji Burmistrz ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą przewidzianego do realizacji na działkach o nr ewidencyjnych nr 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6 położonych w obrębie Grzegorze, gmina Orzysz. Inwestycja, której dotyczy niniejsza decyzja ma zakres większy niż ww. decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, gdyż obejmuje dodatkowo działki drogowe nr 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym Grzegorze. W ww. decyzji wskazano szereg działań obowiązujących podczas realizacji, eksploatacji oraz likwidacji przedmiotowej inwestycji – nakazuje się aby przedmiotowa inwestycja była prowadzona zgodnie z warunkami określonymi w decyzji środowiskowej. W szczególności uwzględnić należy następujące warunki wskazane w ww. decyzji:
- ,,Wymagania dotyczące ochrony środowiska konieczne do uwzględnienia w dokumentacji wymaganej do wydania decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1,
w szczególności w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym, w przypadku decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1029 ze zm. dalej ooś).
- W projekcie budowlanym należy uwzględnić następujące wymagania dotyczące ochrony środowiska:
1. inwestycję zrealizować w wariancie zakładającym rezygnację z budowy na formach ochrony przyrody, jednocześnie wyłączając z obszaru inwestycji najbogatsze środowiska (wilgotne łąki) oraz utworzyć strefy buforowe wzdłuż lasów i zadrzewień;
2. zastosować wbijane konstrukcje montażowe pod stoły fotowoltaiczne celem ograniczenia przekształcenia powierzchni terenu;
3. panele fotowoltaiczne odsunąć na odległość min. 100 m od zabudowań wsi Szwejkówko, a także odsunąć inwestycję od drogi gminnej o 25 m i wprowadzić pasy nasadzeń wzdłuż płotu planowanej inwestycji (od strony zabudowań) w celu minimalizowania oddziaływania wizualnego planowanego przedsięwzięcia (również wzdłuż drogi), zgodnie z wstępną koncepcją zagospodarowania terenu farmy fotowoltaicznej zaprezentowanej w piśmie z dnia 13.04.2022 r. na odcinku ok 1,6 km;
4. aby zapobiec ewentualnym kolizjom ptaków z panelami fotowoltaicznymi zastosować panele wyposażone w warstwy antyrefleksyjne, które zwiększają absorbcję promieniowania słonecznego oraz zapobiegają, odbijaniu światła. Dzięki temu nie wystąpi tzw. efekt olśnienia. Ponadto panele powinny posiadać jasne obramowania i paski podziału, które zminimalizują, możliwość mylenia powierzchni paneli z powierzchnia wody przez zwierzęta wodne (np. przez owady związane ze środowiskiem wodnym);
5. stacje transformatorowe zlokalizować w odległości nie mniejszej niż 100 m od zabudowań, a stacje GPO min. 700 m od zabudowań;
6. w przypadku zastosowania transformatora olejowego wyposażyć go w szczelna, misę olejową, będącą w stanie pomieścić całą objętość oleju w przypadku awarii;
7. aby teren inwestycji nie stanowił bariery dla płazów ì drobnych ssaków podczas eksploatacji elektrowni zastosować ogrodzenie z siatki bez podmurówki. Pozostawić min. 10-20 cm przerwy pomiędzy siatką ogradzającą teren inwestycji a powierzchnią ziemi umożliwiającą ewentualną migrację płazów i drobnych ssaków;
8. odsunąć płot ogradzający inwestycję na odległość co najmniej 10 m od istniejących drzewostanów w celu zabezpieczenia obszaru żerowiskowego gniazdujących ptaków na skraju terenów leśnych oraz stworzenia lokalnych korytarzy ekologicznych dla przemieszczających się zwierząt.”.
d) Wody opadowe i roztopowe z terenu inwestycji należy zagospodarować w sposób indywidualny zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu Prawa wodnego. Zakazuje się odprowadzania wód opadowych i roztopowych na tereny kolejowe i wykorzystania do tego celu kolejowych urządzeń odwadniających.
e) Przedmiotową inwestycję należy realizować z uwzględnieniem dopuszczalnych poziomów hałasu wynikających z przepisów odrębnych.
3.4 Ustalenia dotyczące ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
W granicach inwestycji znajdują się obiekty objęte prawnymi formami ochrony zabytków na podstawie ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. 2024 r. poz. 1292). W granicach terenu inwestycji oraz jego bezpośrednim sąsiedztwie występują obiekty objęte prawnymi formami ochrony zabytków
– pod adresem Szwejkówko 10 zlokalizowany jest zespół dworsko- folwarczny, którego czas powstania datowany jest na koniec XIX – początek XX wieku, w skład którego wchodzą: dwór, chlewnia, gorzelnia, obora-stajnia-magazyn zbożowy, cielętnik, budynek inwentarski, stodoła, kuźnia-warsztat, dom mieszkalny ,,dwojaki”, budynki gospodarcze, studnia, domy mieszkalne ,,czworaki”, dom mieszkalny ,,sześciorak” oraz park. Ochronie podlega zabytkowa substancja zespołu dworsko- folwarcznego oraz parku. Jednakże zabudowa wchodząca w skład ww. zespołu oraz zabytkowy park zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowane są poza ,,obszarem inwestycji – obszarem ogrodzonym”.
– w granicach działki ewidencyjnej nr 13/2 (arkusz 3) występuje stanowisko archeologiczne AZP 24-75, st. V/1 - 1/ ślad osadnictwa, 1/ epoka kamienia, ujęte w Gminnej Ewidencji Zabytków pod nr karty A-148,
Przedmiotową inwestycję należy realizować zgodnie z przepisami z zakresu ochrony zabytków i opieki nad zabytkami, w szczególności z przepisami wskazującymi na konieczność dokonania badań archeologicznych w obszarze stanowiska archeologicznego oraz ich dokumentacji (w tym przekazaniu egzemplarza badań wojewódzkiemu konserwatorowi zabytków) oraz z przepisami dotyczącymi zakresu badań archeologicznych oraz kosztów z nimi związanych - stosownie do art. 31 ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (t.j. Dz.U. 2024 r. poz. 1292). Planowana inwestycja powinna być podporządkowana zasadzie maksymalnej ochrony pierwotnej substancji, wynikającej z przeprowadzonych badań archeologicznych. W przypadku odnalezienia obiektów historycznych lub obiektów archeologicznych należy postępować zgodnie z art. 32 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, w szczególności należy je zachować i zgłosić do Warmińsko - Mazurskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a w razie braku takiej możliwości, do Burmistrza Orzysza.
3.5 Ustalenia dotyczące obsługi w zakresie komunikacji oraz infrastruktury technicznej.
a) Obsługa komunikacyjna: przedmiotowa inwestycja nie wymaga dostępu do drogi publicznej.
Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do gminnej drogi publicznej nr 173011N (działki ewidencyjne nr 23/1 i 23/3).
b) Zaopatrzenie w wodę: nie dotyczy.
c) Odprowadzenie ścieków: nie dotyczy.
d) Zaopatrzenie w energię elektryczną: nie dotyczy.
e) Zaopatrzenie w ciepło: nie dotyczy.
f) Zaopatrzenie w gaz: nie dotyczy.
g) Zagospodarowanie odpadów stałych:
gromadzenie w pojemnikach na działce i zorganizowany wywóz na składowisko odpadów.
4. Wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.
Przy zagospodarowaniu terenu należy spełnić wymagania dotyczące ochrony interesów prawnych osób trzecich w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego. Inwestor powinien przy wykonywaniu swojego prawa powstrzymać się od działań polegających na pozbawieniu kogokolwiek dostępu do drogi publicznej. Inwestycja nie może powodować zagrożenia bezpieczeństwa ruchu kolejowego lub zakłócać eksploatacji i działania urządzeń związanych z prowadzeniem ruchu kolejowego. Panele fotowoltaiczne powinny być tak ustawione aby słońce padające na nie, nie odbijało się w stronę torów. Nakazuje się stosowanie powłoki antyrefleksyjnej oraz innych rozwiązań i materiałów nie powodujących negatywnego wpływu na ruch kolejowy.
5. Ustalenia dotyczące granic i sposobów zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na podstawie odrębnych przepisów.
Teren objęty wnioskiem nie jest: obszarem górniczym, terenem górniczym, obszarem narażonym na niebezpieczeństwo powodzi oraz obszarem zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych.
Teren inwestycji nie znajduje się w obszarze głównego zbiornika wód podziemnych ani w zasięgu udokumentowanych złóż kopalin.
6. Pozostałe warunki wynikające z przepisów odrębnych.
a) Projekt zagospodarowania terenu należy opracować na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej do celów projektowych w skali dostosowanej do wielkości i charakteru inwestycji.
b) W sprawach nieustalonych w treści niniejszej decyzji mają zastosowanie przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.) i ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo Budowlane (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 725 z późn. zm.).
c) Podczas realizacji inwestycji należy przestrzegać stosownych przepisów odrębnych warunkujących minimalne odległości obiektów budowlanych od:
- wszelkich sieci i urządzeń infrastruktury technicznej,
- budowli związanych z sieciami infrastruktury technicznej,
- cmentarzy w zakresie ochrony sanitarnej,
- innych obiektów mogących mieć wpływ na ich lokalizację w szczególności przepisów dotyczących minimalnych odległości od lasów.
d) W granicach działki ewidencyjnej nr 11/59 obręb Grzegorze występują grunty rolne (pastwisko trwałe PsIII) chronione na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82). Jednakże grunt ten zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowany jest poza ,,obszarem inwestycji – obszarem ogrodzonym”. Przedmiotową inwestycję należy prowadzić zgodnie z przepisami odrębnymi
z zakresu ochrony gruntów rolnych i leśnych.
e) Teren inwestycji graniczy bezpośrednio z działką ewidencyjną nr 211/3 obręb Mikosze, która stanowi teren zamknięty oraz obszar kolejowy. W związku z powyższym konieczne jest zachowaniem przepisów art. 53 ustawy o transporcie kolejowym z dnia 28 marca 2003 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1786 z późn.zm.) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 sierpnia 2008 r. w sprawie wymagań w zakresie odległości i warunków dopuszczających usytuowanie drzew i krzewów, elementów ochrony akustycznej i wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowej, a także sposobu urządzania i utrzymywania zasłon odśnieżnych oraz pasów przeciwpożarowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1247 z późn.zm.).
f) Teren inwestycji znajduje się w zasięgu buforów inwestycyjnych wariantów 11, 12, 13, 14 przebiegu projektowanej linii kolejowej nr 29 na odc. Łomża – Pisz – Orzysz – Giżycko. Na dzień sporządzania niniejszej analizy nie został złożony wniosek o wydanie decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach dla ww. inwestycji towarzyszącej w rozumieniu Ustawy
z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 545
z późn. zm.). Pismo otrzymane w dniu 27.02.2025 r. z Centralnego Portu Komunikacyjnego
w Warszawie informujące iż, projekt decyzji objęty Wnioskiem należy uznać za uzgodniony przez Spółkę tj. „W dniu 20 stycznia 2025 r. do siedziby spółki Centralny Port Komunikacyjny sp.
z o.o. z siedzibą w Warszawie, dalej: „Spółka Celowa", tj. Spółki Celowej w rozumieniu
w ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1747), dalej: „u.cpk", doręczono wniosek Burmistrza Orzysza z dnia 17 stycznia 2025 r. (znak: WIG.6730.93.51.2023.ASZ), w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą, na działkach ewidencyjnych nr 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 położonych w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, dalej: „Wniosek". Stosownie do art. 53 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r, poz. 1130), dalej „u.p.z.p.", uzgodnień o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. dokonuje się w trybie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), zgodnie z którym zajęcie stanowiska przez organ uzgadniający następuje w drodze postanowienia. Ponadto w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający
w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. W związku z powyższym projekt decyzji objęty Wnioskiem należy uznać za uzgodniony przez Spółkę Celową. Niezależnie od powyższego Spółka Celowa stwierdza, że zgodnie z wiedzą posiadaną w dniu sporządzenia przedmiotowego pisma, działki
o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9, 185/6 i 219 położone w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, objęte są analizą w ramach przygotowania studium techniczno-ekonomiczno- środowiskowego (dalej: „STEŚ"). Istotnym jest, iż działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9,185/6, 219 położone
w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, objęte są liniami rozgraniczającymi wybranego i zatwierdzonego przez Pełnomocnika Rządu do spraw CPK wariantu inwestorskiego W14 dla linii kolejowej nr 29 na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko (informacje opublikowane na stronie internetowej pod adresem https:/www.cpk.pl pl/aktualnosci-2/koleja-na-warmie-i-mazury-jest-wariant-inwestorski-dla-linii-ostroleka-lomza-pisz-gizycko), zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do niniejszego pisma. W związku z powyższym stwierdzić należy, że inwestycja objęta przedłożonym projektem decyzji jest kolizyjna z planowaną linią kolejową. Dodatkowo należy zauważyć, że realizacja inwestycji objętej Wnioskiem może tworzyć ograniczenia w lokalizacji Inwestycji Towarzyszących w rozumieniu u. cpk, na które składają się m.in. nowe linie kolejowe. Przedstawiając powyższe należy zauważyć, co następuje:
1.zgodnie z art. 120a u.cpk, w przypadku złożenia przez Inwestora (tu: Spółka Celowa) wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczących ww. inwestycji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, prowadzone postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej którymkolwiek z wariantów zawartych we wniosku o wydanie decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach, zawiesza się do czasu wydania prawomocnej decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach lub decyzji o umorzeniu postępowania, co oznacza, że
w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, nie zostanie wydana przed dniem złożenia wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża-Pisz - Giżycko, to postępowanie o wydanie decyzji
o warunkach zabudowy zostanie zawieszone
2.w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska wyda decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, w której ustali środowiskowe uwarunkowania dla wariantu, obejmującego choćby w części działkę będącą przedmiotem Wniosku, to:
a)istnieje poważne ryzyko, iż działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9, 185/6 i 219 położone w obrębie geodezyjnym 11 Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim zostaną wywłaszczone, jak również - w zależności od przebiegu linii kolejowych - zostaną objęte zakazem zabudowy, o którym mowa w art. 53 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 697);
b)zgodnie z art. 120b u.cpk, w przypadku wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko,
- nie wszczyna się postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach;
- umarza się prowadzone postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją
o środowiskowych uwarunkowaniach;
- tracą moc decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach
- co oznacza, że (1) w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, nie zostanie wydana przed dniem wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, to postępowanie to zostanie umorzone, (2) w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, zostanie wydana przed dniem wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, to decyzja ta straci moc;
3) zgodnie z art. 120b ust. 2 u.cpk, w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska, na podstawie wniosku Inwestora (tu: Spółka Celowa) wyda decyzję
o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczących ww. inwestycji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, Pełnomocnik może udzielić zgody na wszczęcie postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodę dołącza się do wniosku o wszczęcie postępowania;
4) w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska wyda decyzję
o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża - Pisz-Giżycko, to, zgodnie z art. 120m u.cpk, możliwe jest wydanie dla tej inwestycji planu rezerwacji terenu. Plan ten - będący aktem prawa miejscowego, dokonuje rezerwacji obszaru inwestycji, przy czym obszar planu rezerwacji mogą stanowić wyłącznie tereny wskazane w decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach jako tereny lokalizacji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko oraz:
a) obszary oddziaływania akustycznego;
b) obszary oddziaływania elektromagnetycznego;
c) tereny, na których zgodnie z przepisami art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2024 r. poz. 54 z p. zm.) nie mogą być lokalizowane zakłady stwarzające zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, wielorodzinne budynki mieszkalne, obiekty użyteczności publicznej, budynki zamieszkania zbiorowego, drogi krajowe oraz linie kolejowe o znaczeniu państwowym;
d) tereny leżące w odległości, o której mowa w art. 13i ust. 3 pkt 5 lit. a tiret czternaste- siedemnaste u.p.z.p.,
tym samym, nawet w sytuacji, gdy działki objęte Wnioskiem nie będą, nawet w części, objęte decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża-Pisz-Giżycko, istnieje ryzyko, że zostaną objęte planem rezerwacji. Objęcie planem rezerwacji oznacza pojawienie się zakazów z zakresu planowania przestrzennego i prawa budowlanego,
w tym m.in. zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak
i zakazu wydawania pozwoleń na budowę. Zgodnie z art. 120s u.cpk z zakazów tych może zwolnić inwestor będący wnioskodawcą wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, którym to dla inwestycji - linia kolejowa na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, jest Spółka Celowa.
W tym miejscu należy zauważyć, w związku z brzmieniem art. 120zc ust. 1-3 u.cpk, że
w przypadku zwolnienia z zakazów wprowadzonych planem rezerwacji, konieczność zapewnienia ochrony przez hałasem związanym z użytkowaniem inwestycji spada na przez Wnioskodawcę, który tę ochronę musi zrealizować na własny koszt. Powyższy przepis stosuje się również
w sytuacji, gdy zapewnienie ochrony przed hałasem wymaga budowy ekranów akustycznych lub realizacji innych robót budowlanych w obrębie pasa drogowego lub linii kolejowej. Szczegółowe warunki prowadzenia robót budowlanych, określa umowa między Inwestorem Inwestycji Towarzyszącej a inwestorem inwestycji niebędącej Inwestycją Towarzyszącą.
Ponadto, Spółka Celowa, mając na uwadze art. 53 ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym, informuje o poważnym ryzyku braku możliwości uzyskania pozwolenia na budowę związanym
z przekroczeniem norm hałasowych, co może uniemożliwić - w zależności od czasu powstania Inwestycji Towarzyszącej - w przypadku uprzedniego powstania Inwestycji Towarzyszącej - realizację inwestycji wskazanych we Wniosku, a w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczącego inwestycji wskazanych we Wniosku przed powstaniem Inwestycji Towarzyszącej - przebudowę, odbudowę, rozbudowę inwestycji wskazanych we Wniosku (a także ich uzupełnienie o nowe inwestycje). Ryzyko to może być mitygowane przez Wnioskodawcę poprzez zapewnienie odpowiedniej ochrony przed hałasem (choćby wyżej wskazaną budowę ekranów akustycznych).
Dodatkowo Spółka Celowa zauważa, że zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p., w sytuacji gdy decyzja
o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, tj. powoduje obniżenie wartości nieruchomości sąsiednich lub powoduje to, że nie mogą być one wykorzystywane
w sposób dotychczasowy, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio, tj. stosuje się przepisy dotyczące odszkodowań związanych z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślić należy, że w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, koszty realizacji roszczeń, ponosi nie gmina, ale inwestor inwestycji realizowanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.”
g) Zgodnie z pismem Starosty Piskiego z dnia 22 sierpnia 2024 r. (znak: GN.6123.360.2024) przed uzyskaniem pozwolenia na budowę Inwestor ma obowiązek wystąpić z wnioskiem do Starosty Piskiego o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu rolnego (objętego inwestycją)
z użytkowania rolniczego. Planowane przedsięwzięcie realizowane będzie m. in. na gruntach sklasyfikowanych jako PsIV, PsV - pastwiska trwałe, ŁIV, ŁV, ŁVI - łąki trwałe oraz W-PsIV, W-ŁIV, W- ŁV i W-ŁVI - grunty pod rowami, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (mursze i torfy), w związku z tym, zgodnie z art. 11 ust. 1 i ust. Ib cytowanej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyłączenie tych gruntów z produkcji rolniczej może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Inwestor otrzymawszy pozytywną decyzję dotyczącą ustalenia warunków zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę ma obowiązek wystąpić wnioskiem do Starosty Piskiego o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu rolnego (objętego inwestycją) z użytkowania rolniczego. Jednocześnie nadmienia się, iż w związku z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w stosunku do gruntów, na których realizowana będzie planowana inwestycja tj.: LzV - grunty zadrzewione i zakrzewione, Lzr-PsIV - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, N - nieużytki, PsIV i PsVI - pastwiska trwałe, RIVa, RIVb, RV, RVI - grunty orne oraz W-PsIV - grunty pod wodami, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie ich z produkcji rolniczej.
h) W obrębie projektowanej inwestycji występuje urządzenie melioracji wodnych (tj. rów RA, rów RA-2,rów RA-3, rów RA-4, rów RA-5, rów RA-6, rów RA-7, rów RA-8, rów RA-9, rów RA-10, rów RA-17, rów RB, rów RB-1, rów RB-2, rów RC, rów Rc-1, rów RC-2, rów RC-3, rów RC-4, rów RC-5, rów RC-6, rów RC-7, rów RD, rów RD-1, rów RD-2, rów RE, przepust na rzece Szwejkówka, studnie melioracyjne 0 80,0 cm, rurociąg 0 30,0 cm, dreny melioracyjne 0 7,5 cm, sączki drenarskie 0 5,00 cm,), będące na ewidencji melioracji wodnych. Zgodnie z art. 192 ust. 1 Prawa wodnego zakazuje się niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych.
W przypadku, kiedy na terenie planowanej inwestycji gminna spółka wodna nie prowadzi działalności, projekt przebudowy/likwidacji urządzeń należy uzgodnić z właścicielami tych urządzeń (właścicielami gruntów).” Postanowienie otrzymane w dniu 11 października 2024 r. znak BG.ZPU.521.3006.2024.KP – Dyrektor Zarządu Zlewni w Giżycku zobowiązał Inwestora do wykonania inwestycji w sposób zapewniający zachowanie sprawności użytkowej urządzeń melioracji wodnych, w przypadku gdy zajdzie konieczność przebudowy/likwidacji urządzeń melioracji wodnych, do uzyskania stosownej zgody wodno-prawnej oraz do uzgodnienia projektu na przebudowę/likwidację urządzeń melioracji wodnych z właściwą miejscowo gminną spółką wodną lub właścicielem tych urządzeń.
i) Przedmiotowa decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu rozpatruje inwestycję w ujęciu ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym czyli w zakresie urbanistyki i ładu przestrzennego, nie zaś prawa budowlanego i przepisów wykonawczych do niego. Wobec powyższego zgodność planowanej inwestycji określonej w projekcie budowlanym z przepisami prawa budowlanego stwierdzi organ właściwy do wydania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przyjęcia zgłoszenia.
7. Linia rozgraniczające teren inwestycji.
Linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone zostały na załączniku nr 1 do niniejszej decyzji.
8. Wyjaśnienie ważniejszych pojęć użytych w treści niniejszej decyzji.
a) Nieprzekraczalna linia zabudowy – linia ograniczająca obszar, poza którym zakazuje się wznoszenia obiektów budowlanych z wyjątkiem podziemnej infrastruktury technicznej oraz dojść i dojazdów do inwestycji.
b) Front terenu - należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę (art. 61, ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U.
z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.).

UZASADNIENIE
Pan działając jako pełnomocnik spółki VRS 9 Sp. z o.o., Al. Wyścigowa 6, 02-681 Warszawa, w dniu 27.10.2023 r. złożył wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz
z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr (zgodnie z załącznikiem graficznym) 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250,7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz. Przedmiotowy wniosek został zmieniony dnia 30.04.2024 r., dnia 26.06.2024 r., dnia 15.10.2024 r. oraz dnia 12.12.2024 r. Zakres zmian obejmował zmianę obszaru objętego wnioskiem tak aby stanowił jeden obszar oraz zmianie ulegał w zakresie dostosowania projektu decyzji do negatywnych uzgodnień z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych
i Autostrad w Olsztynie, Wojewódzkiego Urzędu Ochrony Zabytków w Olsztynie oraz Centralnego Portu Komunikacyjnego w Warszawie.
W trakcie trwania procedury w przedmiotowym postępowaniu w dniu 30.07.2024 r. do tut. organu wpłynęły cztery sprzeciwy stron postępowania przeciwko wydaniu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla przedsięwzięcia polegającego na „budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz
o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą”.
W przedmiotowych sprzeciwach zostały powielone takie same argumenty jak:
1. „Wskazuję, iż długi okres ekspozycji na pole elektromagnetyczne generowane przez instalację fotowoltaiczną wpływa na zdrowie ludzi, zwłaszcza dzieci, kobiety w ciąży i osoby starsze. Skutki zdrowotne to m.in. bóle głowy, problemy z koncentracją, zmęczenie, drażliwość, zaburzenia snu. Nadto, wytwarzane ciepło poprzez farmę fotowoltaiczną i tak duże połacie powierzchni pokryte taflą szkła znacząco osuszą teren, powodując wysychanie stawów, rozlewisk i innych zbiorników wodnych, co doprowadzi do obniżenie wód gruntowych. Przy tym już od kilku lat mamy niski poziom wód gruntowych i stan ten najpewniej się jeszcze pogorszy.
Odnosząc się do sprzeciwów tut. Organ wyjaśnia, iż dla przedmiotowej inwestycji została wydana dnia 05 września 2022 r. decyzja znak: WIG.6220.5.2021.DGA o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Na mocy decyzji Burmistrz ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą przewidzianego do realizacji na działkach o nr ewidencyjnych nr 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6 położonych w obrębie Grzegorze, gmina Orzysz. Na etapie decyzji środowiskowej został opracowany „Raport oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko” wraz z jego uzupełnieniami który został wykonany zgodnie z art. 66. ustawy z dnia 3 października 2008r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko. Analizuje on oddziaływanie na środowisko i właśnie ta analiza wykazała, że poprzez zaproponowane rozwiązania techniczne oraz technologiczne dla inwestycji standardy jakości środowiska zostaną dotrzymane.
W decyzji środowiskowej opisano szeroko brak wpływu pola elektromagnetycznego. Odnośnie obniżenia poziomu wód gruntowych tut. organ wyjaśnia iż, w sentencji decyzji środowiskowej wskazał szereg działań które musi spełnić Wnioskodawca jak np. inwestycję należy realizować poza zbiornikami wodnymi, rowami melioracyjnymi, ciekami wodnymi, terenami podmokłymi, zadrzewieniami, lasami. Tereny podmokłe, zbiorniki wodne, rowy melioracyjne, cieki wodne, zadrzewienia, lasy pozostawić w stanie nienaruszonym, za niedopuszczalne uznaje się prowadzenie prac ziemnych, które doprowadzą do trwałego zniekształcenia rzeźby terenu. Inwestycję należy realizować w dostosowaniu do istniejącej rzeźby terenu zachowując jej cechy morfologiczne. Inwestycję realizować poza 100 metrową strefą ochronną rzek, jezior, zbiorników wodnych, pozostawienie wolnej przestrzeni pomiędzy lasami, a inwestycją. Projektowaną zabudowę należy zlokalizować w odległości co najmniej 15 m od gruntów leśnych, z którymi wnioskowana zabudowa na działkach nr 1/16, 187/2 sąsiaduje od zachodu co stworzy strefę buforową.
2. Nie dostrzeżono nadto istotnego wpływu planowanej inwestycji na środowisko naturalne poprzez powstanie tzw. „efektu świetlnego”, który może wpływać na zachowanie dzikiej fauny, w szczególności nocnych zwierząt, takich jak m.in. ptaki i nietoperze. Planowane przedsięwzięcie z całą pewnością w sposób znacząco negatywny wpłynie również na działki, na których hoduję zwierzęta, uprawiam soczewicę ekologiczną, owies oraz warzywa i owoce. Skażone promieniowaniem produkty niekorzystnie wpłyną na zdrowie ludzi oraz zwierząt. Na terenach, na których planowana jest inwestycja, to Ja z rodziną będziemy podlegać wszelkim konsekwencjom wielopowierzchniowej infrastruktury. To nasze życie i zdrowie będzie narażone na jeszcze nie do końca zbadane efekty oddziaływania tak olbrzymiej fermy fotowoltaicznej. Co więcej, lokalizacja inwestycji skutkować będzie istotną zmianą krajobrazu, zaś uzgodnienia nie gwarantują zagospodarowania terenu polegającego na wprowadzeniu zieleni izolacyjnej, tak abv całkowicie zasłonić instalacje. Nadmienię w tym miejscu, iż moja działka oraz znajdująca się tam zabudowa mieszkalna położona jest raptem kilkadziesiąt metrów od granicy planowanej inwestycji.
Tut. organ wyjaśnia iż, w decyzji środowiskowej również wyjaśniono poruszony w sprzeciwie efekt świetlny w zapisie „aby zapobiec ewentualnym kolizjom ptaków z panelami fotowoltaicznymi zastosować panele wyposażone w warstwy antyrefleksyjne, które zwiększają absorbcję promieniowania słonecznego oraz zapobiegają, odbijaniu światła. Dzięki temu nie wystąpi tzw. efekt olśnienia. Ponadto panele powinny posiadać jasne obramowania i paski podziału, które zminimalizują, możliwość mylenia powierzchni paneli z powierzchnia wody przez zwierzęta wodne (np. przez owady związane ze środowiskiem wodnym).”
3. Wybudowanie wyżej wymienionej inwestycji narusza także zasady ładu przestrzennego
i koliduje z sąsiadująca zabudową. W obecnym stanie prawnym, farmy fotowoltaiczne o tak dużej powierzchni zalicza się do zabudowy przemysłowej, która podlega zasadzie dobrego sąsiedztwa. W sąsiedztwie brak jest zaś jakiejkolwiek zabudowy przemysłowej, czy też innych obiektów o przemysłowym charakterze. Miejsce inwestycji stanowi w przeważającej części Obszar Chronionego Krajobrazu Otuliny Mazurskiego Parku Krajobrazowego, który nadto graniczy z obszarem Natura 2000, Ostoją Poligon Orzysz, Puszczą Piska oraz Parkiem Krajobrazowym. Zważywszy na konieczność ochrony tych istotnych dla środowiska terenów, jak i występującej tam fauny i flory, w żadnym wypadku tereny te nie powinny zostać przeznaczone na tak głęboko ingerującą w środowisko inwestycję. Na marginesie zaznaczyć trzeba, iż tego typu inwestycje znacząco wpływają również na estetykę krajobrazu
i zniekształcają piękno naturalnego otoczenia. Obszar planowanej inwestycji kolidować będzie z turystycznym przeznaczeniem wskazanych terenów, co bezpośrednio godzić będzie w dobro regionu oraz mieszkańców, którzy sezonowo udostępniają miejsca noclegowe. Przy tym, skutki inwestycji dla właścicieli okolicznych nieruchomości odczuwane będą przez co najmniej 30 lat (okres trwałości ogniw fotowoltaicznych), co oznacza, że przez taki okres czasu, zamiast przyrody i pięknego zielonego krajobrazu, będziemy mieli szklano - blaszane powierzchnie ogrodzone 3 metrową siatką.
W przedmiotowej sprawie, zastosowanie ma art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j. t.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) mówiący, iż przepisów ust. 1 pkt 1 i pkt 2 nie stosuje się do: „linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.” W związku z powyższym wymóg spełnienia warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1) tj. „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu” oraz wymóg zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 2) tj. „teren ma dostęp do drogi publicznej” ulegają wyłączeniu. Przedmiotowa inwestycja jako odnawialne źródło energii zwolniona jest z konieczności stwierdzenia możliwości bezkolizyjnego połączenia jej z funkcją zabudowy sąsiedniej. Zwolniona jest także z wymogu dostępu drogi publicznej.
4. Co przy tym istotne, planowana inwestycja godzi w prawo własności właścicieli okolicznych nieruchomości, gdyż utrudni obrót i obniży wartość tych nieruchomości. Pomimo bliskości jeziora Śniardwy i rozległych terenów leśnych, nie będzie już możliwości przekształcenia naszych pól chociażby pod rekreację, czy też potrzeby mieszkaniowe. Trudno bowiem sobie wyobrazić, że znajdzie się ktoś zainteresowany odpoczynkiem, czy też zamieszkaniem przy kilkusethektarowej elektrowni. Poza zmianą krajobrazu zniechęcić potencjalnych kupców może również wpływ tak rozległej fotowoltaiki na otoczenie, w tym negatywne skutki zdrowotne, jakie może wywoływać pole elektromagnetyczne. Uwagę zwrócić również należy na fakt, iż na w/w działkach oraz działkach sąsiadujących nie ma również odpowiedniej infrastruktury elektrycznej pozwalającej na odbiór wyprodukowanej energii. Generalnie sieć elektroenergetyczna nie była modernizowana od dłuższego czasu i nie jest planowana,
a przyjęcie tak dużej ilości wyprodukowanej energii będzie powodowała duże problemy dla mieszkańców. Wybudowanie farmy i nie dostosowania przyłączy bezpośrednio do sieci zniszczy otoczenie, a także obniży komfort naszego życia, bowiem wiązać się może z przerwami w dostawie prądu.
Odnosząc się do kwestii zawartych jak wyżej należy wyjaśnić iż, zgodnie z art. 56 ust. 1
w związku z art. 64 ust. 1 ustawy z 27.03.2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – dalej u.p.z.p. - nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnione są pozostałe przesłanki wynikające z art. 61 u.p.z.p. W doktrynie zwraca się uwagę, że organ właściwy do pojęcia decyzji o warunkach zabudowy jest zobowiązany wydać pozytywne rozstrzygnięcie, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego, natomiast ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnomaterialnej (A. Plucińska–Filipowska, M. Wierzbowski, Ustawa
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Komentarz, publ. LEX). Regulacja art. 56 zd. 1 u.p.z.p. oznacza, że organ administracji publicznej nie działa w warunkach uznania administracyjnego, lecz jest związany w tym znaczeniu, że jeżeli badając planowaną inwestycję w zaproponowanym przez inwestora kształcie stwierdzi zgodność tego zamierzenia inwestycyjnego z przepisami odrębnymi, to jest zobowiązany ustalić warunki zabudowy zgodnie z żądaniem inwestora. Po stronie potencjalnego inwestora powstaje prawo podmiotowe polegające na możliwości domagania się uzyskania decyzji pozytywnej, o ile zachodzi zgodność z właściwymi przepisami. Podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy nie może stanowić sprzeciw właścicieli sąsiednich nieruchomości. Przepisy nie przewidują także, aby dla wydania decyzji pozytywnej konieczne było uzyskanie zgody pozostałych stron postępowania. Nie ma również podstaw prawnych ku temu, aby
w postępowaniu badać wpływ planowanej inwestycji na komfort użytkowania gruntów. Brak jest bowiem stosownych przepisów uprawniających organ do takich czynności, jak również uzależniających rozstrzygnięcie od ww. okoliczności (tak WSA w Olsztynie w wyroku z 5.03.2020 r., II SA/Ol 747/19, LEX nr 2957048). Przenosząc powyższe na grunt przedmiotowej sprawy należy stwierdzić iż, planowana inwestycja uzyskała stosowne uzgodnienia wymagane przepisami ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W decyzji zostały określone wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich.
5. Nie można jednocześnie zapominać, iż planowana elektrownia fotowoltaiczna po zakończeniu okresu żywotności paneli, stanowić będzie istotny problem pod katem utylizacji
i doprowadzenie terenu do pierwotnego stanu. Znając realia, inwestor, którym zapewne będzie spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z kapitałem zakładowym 5.000 zł, przy likwidacji farmy będzie kierowała się głównie względami ekonomicznymi, o ile w ogóle przedmiotową likwidację przeprowadzi. W przypadku bowiem wszczęcia postępowania likwidacyjnego, bądź upadłościowego spółki, brak będzie podmiotu, od którego można będzie wyegzekwować ten obowiązek. Sytuacja taka może doprowadzić do katastrofy ekologicznej, zwłaszcza mając na uwadze skalę kumulacji substancji trujących, metali ciężkich i innych szkodliwych pierwiastków znajdujących się w tonach zużytych toksycznych paneli. Wszystkie te szkodliwe substancje przedostaną się ostatecznie do gleby, wód gruntowych i całego naszego środowiska naturalnego.
Organ wyjaśnia, iż inwestycja musi być zgodna z zapisami w decyzji środowiskowej w której został opisany szczegółowo etap likwidacji inwestycji. Zgodnie z Raportem pkt. 9 Analiza i ocena oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko w trakcie likwidacji (str. 160 raportu) planuje się 20 - 35 letni okres eksploatacji elektrowni. Oddziaływanie na etapie likwidacji inwestycji będzie zbliżone do etapu realizacji (budowy). Będą to oddziaływania krótkotrwałe i powinny zakończyć się przywróceniem terenu do stanu sprzed realizacji inwestycji. Etap likwidacji związany będzie
z powstawaniem dużej ilości odpadów, zwłaszcza wielkogabarytowych. Zalecenia dotyczące gospodarowania nimi są podobne jak na etapie budowy. Ponadto specyficzne dla tego etapu jest odpowiednie zabezpieczenie m.in. transformatora. Ważnym elementem omawianego etapu jest również wykonanie w ramach demontażu obiektu rekultywacji terenu. Prace likwidacji przedsięwzięcia powinny być poprzedzone projektem działań uwzględniającym w szczególności:
• demontaż paneli fotowoltaicznych i konstrukcji nośnych, • demontaż urządzeń do przesyłu produkowanej energii, • wyrównanie terenu zgodnie z występującą rzeźbą, np. zasypanie wykopów,
• demontaż obiektów instalacji do wytwarzania wodoru i stacji tankowania/ładowania pojazdów,
• demontażu wszystkich innych obiektów infrastruktury towarzyszącej. Podczas etapu likwidacji ponownie mogą wystąpić hipotetyczne sytuacje problemowe związane z wyciekiem substancji ropopochodnych. Jako działania minimalizujące należy zastosować: • regularne kontrole sprzętu transportowego, obecność sorbentu w miejscu realizacji inwestycji na wypadek wystąpienia hipotetycznych wycieków, • naprawy sprzętu dokonywane w miejscach przystosowanych,
• zatrudnienie tylko doświadczonych pracowników. Zastosowanie nowoczesnych rozwiązań technicznych i technologicznych w dużym stopniu eliminuje ewentualne zakłócenia
w funkcjonowaniu urządzeń i może uchronić przed sytuacjami trudnymi do przewidzenia bądź wręcz nieprzewidywalnymi, mogącymi spowodować trwałe bądź czasowe straty w środowisku naturalnym
i stanowić zagrożenie dla zdrowia i życia ludzi. Na etapie likwidacji inwestycji podstawową czynnością będzie demontaż poszczególnych elementów wchodzących w skład elektrowni słonecznej. Powstaną odpady inne niż niebezpieczne związane z rozbiórką konstrukcji pod panele fotowoltaiczne oraz usunięciem infrastruktury elektroenergetycznej, głównie: • złom stalowy, • elementy lub części składowe usunięte z zużytych urządzeń, • zdemontowane kable aluminiowe i miedziane w izolacji,
• obudowy rozdzielnic i wyposażenie (aparaty elektryczne), • żelbetowa konstrukcja trafostacji. Odpady te zostaną przekazane do wykorzystania lub unieszkodliwiania uprawnionemu odbiorcy
i w zdecydowanej większości poddane recyklingowi.”
6. Zagrożenie skażeniem należy przy tym ocenić biorąc pod uwagę, gdzie powstać ma farma fotowoltaiczna. Została ona bowiem zaplanowana w bezpośrednim sąsiedztwie obszaru Natura 2000, Ostoja Poligon Orzysz, Puszczy Piskiej i Parku Krajobrazowego. W przypadku skażenia, nieodwracalne szkody zostaną wyrządzone również na terenach już teraz objętych szczególną ochroną. Ucierpią wówczas siedliska zwierząt i roślin, często objętych ścisłą ochroną gatunkową. Co więcej, zmiany w krajobrazie i w warunkach środowiskowych, takie jak utrata siedlisk, hałas generowany przez prace transformatorów, emisja światła czy ciepła, już teraz będą wpływać negatywnie na migrację, rozmnażanie i zachowanie zwierząt. Budowa elektrowni to nowość wprowadzana dopiero od kilku lat. Długi okres ekspozycji na pole elektromagnetyczne generowane przez instalację fotowoltaiczną wpływa na zdrowie nie tylko zwierząt, ale też ludzi, zwłaszcza dzieci, kobiety w ciąży i osoby starsze. Rozważając kwestie oddziaływania przedmiotowego przedsięwzięcia na środowisko i zdrowie ludzi należy mieć zatem na uwadze zasadę przezorności - zasada prawa unijnego (art.191 Traktatuo funkcjonowaniu Unii Europejskiej TFUN), która jako tzw. ogólna zasada powinna być uwzględniona przy interpretacji wszystkich przepisów ochrony środowiska oraz przy podejmowaniu decyzji w sprawach administracyjnych. Zasada ta wymaga, aby wszelkie prawdopodobieństwo wystąpienia negatywnych skutków traktować, jak pewność ich wystąpienia. Decyzje podejmowane w sprawach ważnych dla środowiska przyrodniczego
i lokalnej społeczności mają znaczenie nie tylko na teraźniejszą sytuację społeczno- gospodarczą, a także na przyszłe pokolenia mieszkańców i zrównoważony rozwój gminy. Reasumując, planowana inwestycja budowy farmy fotowoltaicznej doprowadzi do niepowetowanych szkód w środowisku naturalnym, w tym na terenach objętych szczególną ochroną.”
Organ wyjaśnia, iż przedsięwzięcie nie jest zaliczane do stwarzających zagrożenie występowania poważnych awarii. W decyzji środowiskowej w uzasadnieniu opisano bardzo szeroko wpływ inwestycji na obszary chronione przyrodniczo. Obszary o najcenniejszych walorach przyrodniczych stanowiące istniejące i potencjalne siedliska lęgowe i rewiry żerowiskowe ptaków zostały wykluczone spod zainwestowania wraz z buforem.

Przedmiotowa inwestycja:
a) Przedmiotowa inwestycja znajduje się na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
b) Wnioskowana inwestycja stanowi zmianę zagospodarowania terenu w rozumieniu przepisów art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
c) Wobec powyższego zastosowanie w sprawie mają przepisy art. 60 ust. 1 w związku
z przepisami art. 59 ust.1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
d) W trakcie przeprowadzonego postępowania administracyjnego zgodnie z art. 64 ust. 1 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonano analizy, o której mowa w art. 53 ust. 3 ustawy tj.:
- warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikających z przepisów odrębnych,
- stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.
e) Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, dokonano analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wokół przedmiotowego terenu inwestycji, która stanowi integralną część uzasadnienia niniejszej decyzji.
f) Autorami projektu decyzji są – PRACOWNIA WZ ESPRIT Sp. z o.o., Stawiguda - spełniający warunek, o którym mowa w art. 5 w związku z art. 60 ust.4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.).
g) Zgodnie z art. 53 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji przedłożono do uzgodnienia z:
• Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Giżycku, ul. Wodna 4, 11-500 Giżycko - w zakresie urządzeń melioracyjnych – Postanowienie otrzymane w dniu 11 października 2024 r. znak BG.ZPU.521.3006.2024.KP – Dyrektor Zarządu Zlewni w Giżycku zobowiązał Inwestora do wykonania inwestycji w sposób zapewniający zachowanie sprawności użytkowej urządzeń melioracji wodnych, w przypadku gdy zajdzie konieczność przebudowy/likwidacji urządzeń melioracji wodnych, do uzyskania stosownej zgody wodno-prawnej oraz do uzgodnienia projektu na przebudowę/likwidację urządzeń melioracji wodnych z właściwą miejscowo gminną spółką wodną lub właścicielem tych urządzeń. „Po analizie projektu decyzji, Dyrektor Zarządu Zlewni w Giżycku ustalił, że w obrębie projektowanej inwestycji występuje urządzenie melioracji wodnych (tj. rów RA, rów RA-2,rów RA-3, rów RA-4, rów RA-5, rów RA-6, rów RA-7, rów RA-8, rów RA-9, rów RA-10, rów RA-17, rów RB, rów RB-1, rów RB-2, rów RC, rów Rc-1, rów RC-2, rów RC-3, rów RC-4, rów RC-5, rów RC-6, rów RC-7, rów RD, rów RD-1, rów RD-2, rów RE, przepust na rzece Szwejkówka, studnie melioracyjne 0 80,0 cm, rurociąg 0 30,0 cm, dreny melioracyjne 0 7,5 cm, sączki drenarskie 0 5,00 cm,), będące na ewidencji melioracji wodnych. Zgodnie z art. 192 ust. 1 Prawa wodnego zakazuje się niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych. W przypadku, kiedy na terenie planowanej inwestycji gminna spółka wodna nie prowadzi działalności, projekt przebudowy/likwidacji urządzeń należy uzgodnić z właścicielami tych urządzeń (właścicielami gruntów).”
• Starostwem Powiatowym w Piszu – w zakresie ochrony gruntów rolnych – Postanowienie pozytywne Starosty Powiatowego w Piszu otrzymane w dniu 05 grudnia 2024 r., (znak: GN.6123.541.2024). “Na podstawie dokumentacji znajdującej się w zasobie tut. Starostwa, stwierdza się, że na obszarze opracowania planowanej inwestycji występują grunty sklasyfikowane jako między innymi grunty rolne sklasyfikowane jako: LzV - grunty zadrzewione i zakrzewione, Lzr-PsIV - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, N - nieużytki, PsIV i PsYI - pastwiska trwałe, RIVa, RlVb, RV, RVI - grunty orne, W-PsIV - grunty pod wodami, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, PsIV, PsV - pastwiska trwałe, ŁIV, ŁV, ŁVI - łąki trwałe, W-PsIV, W-ŁIV, W-ŁV i W-ŁVI - grunty pod rowami, wytworzone z gleb pochodzenia organicznego (mursze i torfy), które nie wymagają uzyskania zgodny na zmianę ich przeznaczenia na cele. nierolnicze i nieleśne oraz PsIII - pastwiska trwałe, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, które to grunty, w przypadku zmiany ich przeznaczania na cele nierolnicze i nieleśne podlegają ścisłej ochronie.
Jak wynika z projektu decyzji znak: W1G.6730.93.2023.ASZ w pkt 6 lit. d) w granicach działki ewidencyjnej nr 11/59 obręb Grzegorze, gmina Orzysz występują grunty rolne PsIII - pastwiska trwałe. Jednakże grunt ten zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowany jest poza „obszarem inwestycji - obszarem ogrodzonym”, w związku z tym grunty rolne PsIII - pastwiska trwałe występujące na działce nr 11/59 nie podlegają uzgodnieniu w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych ze względu na nieobjęcie obszaru inwestycją. Planowane przedsięwzięcie realizowane będzie m. in. na gruntach sklasyfikowanych jako PsIV, PsV - pastwiska trwałe, ŁIV, ŁV, ŁVI - łąki trwałe oraz W-PsIV, W-ŁIV, W- ŁV i W-ŁVI - grunty pod rowami, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (mursze i torfy), w związku z tym, zgodnie z art. 11 ust. 1 i ust. Ib cytowanej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyłączenie tych gruntów z produkcji rolniczej może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Inwestor otrzymawszy pozytywną decyzję dotyczącą ustalenia warunków zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę ma obowiązek wystąpić wnioskiem do Starosty Piskiego o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu rolnego (objętego inwestycją) z użytkowania rolniczego. Jednocześnie nadmienia się, iż w związku z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w stosunku do gruntów, na których realizowana będzie planowana inwestycja tj.: LzV - grunty zadrzewione i zakrzewione, Lzr-PsIV - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, N - nieużytki, PsIV i PsVI - pastwiska trwałe, RIVa, RIVb, RV, RVI - grunty orne oraz W-PsIV - grunty pod wodami, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie ich z produkcji rolniczej.”
• PKP Polskie Linie Kolejowe S.A., Zakład Linii Kolejowych w Olsztynie – pismo otrzymane w dniu 04.12.2024 r. znak IZ12IN.2133.174.2024.JK.10:
„I.Do zagospodarowania gruntów usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej mają zastosowanie w szczególności niżej wymienione przepisy:
1.Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o Transporcie Kolejowym (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 697 ze zm.).
2.Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 sierpnia 2008 r. w sprawie wymagań w zakresie odległości i warunków dopuszczających usytuowanie drzew i krzewów, elementów ochrony akustycznej i wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowej, a także sposobu urządzania i utrzymywania zasłon odśnieżnych oraz pasów przeciwpożarowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1247).
3.Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 10 września 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle kolejowe i ich usytuowanie (Dz. U. 1998 nr 151 poz. 987).
4.Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 20 października 2015 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać skrzyżowania linii kolejowych oraz bocznic kolejowych z drogami i ich usytuowaniem (Dz. U. z 2015 r., poz. 1744).
5.Rozporządzenie Ministra Infrastruktury dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. 2022 r., poz. 1225).
6.Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 725 ze zm).
II.Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury wymienionym w punkcie 1.2. na gruntach położonych w sąsiedztwie linii kolejowej:
a.Drzewa i krzewy, elementy ochrony akustycznej oraz zasłony odśnieżne w sąsiedztwie przejazdów i przejść kolejowych powinny być usytuowane w odległości zapewniającej warunki widoczności przejazdów i przejść, określone w przepisach o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać skrzyżowania linii kolejowych z drogami publicznymi i ich usytuowanie. (§3 ww. rozporządzenia),
b.§ la. 1 poza lasami drzewa i krzewy mogą usytuowane w sąsiedztwie linii kolejowej biegnącej po nasypie albo w przekopie albo otoczonej rowami bocznymi - w odległości nie mniejszej niż 6 m od dolnej krawędzi nasypu albo górnej krawędzi przekopu albo od zewnętrznej krawędzi rowów bocznych,
2. W przypadkach innych niż określone w ust. 1 - w odległości nie mniejszej niż 6 m od skrajnej szyny,
c.roboty ziemne mogą być wykonywane w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy obszaru kolejowego ( § 4 pkt. 1 ww. rozporządzenia),
d.wykonanie robót ziemnych w odległości od 4 m do 20 m od granicy tego obszaru powinno być każdorazowo uzgadniane z zarządem infrastruktury ( § 4 pkt. 3 ww. rozporządzenia).
III.Zgodnie z Ustawą o transporcie kolejowym:
a. budynki i budowle mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 10 m od granicy obszaru kolejowego, z tym że odległość ta od osi skrajnego toru nie może być mniejsza niż 20 m ( Art.53 ust.2).”
• Regionalną Dyrekcją Lasów Państwowych w Białymstoku – Postanowienie otrzymane w dniu 19.08.2024 r. znak ZS.224.413.2024 umorzenie w całości postępowania z uwagi na fakt iż,
w liniach rozgraniczających teren planowanej inwestycji nie występują grunty leśne.
• Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Olsztynie - postanowienie z dnia 27.08.2024 r., znak: WSTŁ.612.20.38.2024.MM o odmowie wszczęcia postępowania z uwagi na fakt, iż, w granicach terenu inwestycji nie występują obszary objęte ochroną prawną w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.
• Prezesem Urzędu Transportu Kolejowego w Warszawie – zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Piszu – pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych - zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Nadleśnictwem Drygały – zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Spółką Celową, o której mowa w art. 2 pkt 10 ustawy z dnia 10 maja 2018 r, o Centralnym Porcie Komunikacyjnym – Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie –
Postanowieniem z dnia 26.11.2024 r. CPK w Warszawie odmówiło uzgodnienia projektu decyzji dla w/w przedsięwzięcia. W dniu 20.01.2025 r. tut. organ wysłał ponownie do uzgodnienia poprawiony projekt decyzji o warunkach zgodnie z przedmiotowym postanowieniem.
Pismo otrzymane w dniu 27.02.2025 r. od CPK w Warszawie iż, projekt decyzji objęty Wnioskiem należy uznać za uzgodniony przez Spółkę tj. „W dniu 20 stycznia 2025 r. do siedziby spółki Centralny Port Komunikacyjny sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, dalej: „Spółka Celowa", tj. Spółki Celowej w rozumieniu w ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1747), dalej: „u.cpk", doręczono wniosek Burmistrza Orzysza z dnia 17 stycznia 2025 r. (znak: WIG.6730.93.51.2023.ASZ),
w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą, na działkach ewidencyjnych nr 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 położonych w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, dalej: „Wniosek". Stosownie do art. 53 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r, poz. 1130), dalej „u.p.z.p.", uzgodnień
o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. dokonuje się w trybie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), zgodnie z którym zajęcie stanowiska przez organ uzgadniający następuje w drodze postanowienia. Ponadto w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający
w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. W związku z powyższym projekt decyzji objęty Wnioskiem należy uznać za uzgodniony przez Spółkę Celową. Niezależnie od powyższego Spółka Celowa stwierdza, że zgodnie z wiedzą posiadaną w dniu sporządzenia przedmiotowego pisma, działki
o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9, 185/6 i 219 położone w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, objęte są analizą w ramach przygotowania studium techniczno-ekonomiczno- środowiskowego (dalej: „STEŚ"). Istotnym jest, iż działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9,185/6, 219 położone w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, objęte są liniami rozgraniczającymi wybranego i zatwierdzonego przez Pełnomocnika Rządu do spraw CPK wariantu inwestorskiego W14 dla linii kolejowej nr 29 na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko (informacje opublikowane na stronie internetowej pod adresem https:/www.cpk.pl pl/aktualnosci-2/koleja-na-warmie-i-mazury-jest-wariant-inwestorski-dla-linii-ostroleka-lomza-pisz-gizycko), zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do niniejszego pisma. W związku z powyższym stwierdzić należy, że inwestycja objęta przedłożonym projektem decyzji jest kolizyjna z planowaną linią kolejową. Dodatkowo należy zauważyć, że realizacja inwestycji objętej Wnioskiem może tworzyć ograniczenia w lokalizacji Inwestycji Towarzyszących w rozumieniu u. cpk, na które składają się m.in. nowe linie kolejowe. Przedstawiając powyższe należy zauważyć, co następuje:
1.zgodnie z art. 120a u.cpk, w przypadku złożenia przez Inwestora (tu: Spółka Celowa) wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczących ww. inwestycji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, prowadzone postępowania
o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej którymkolwiek z wariantów zawartych we wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zawiesza się do czasu wydania prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub decyzji o umorzeniu postępowania, co oznacza, że w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, nie zostanie wydana przed dniem złożenia wniosku o wydanie decyzji
o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża-Pisz - Giżycko, to postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie zawieszone;
2.w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska wyda decyzję
o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, w której ustali środowiskowe uwarunkowania dla wariantu, obejmującego choćby
w części działkę będącą przedmiotem Wniosku, to:
a)istnieje poważne ryzyko, iż działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9, 185/6 i 219 położone w obrębie geodezyjnym 11 Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim zostaną wywłaszczone, jak również - w zależności od przebiegu linii kolejowych - zostaną objęte zakazem zabudowy, o którym mowa w art. 53 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 697);
b)zgodnie z art. 120b u.cpk, w przypadku wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko,
- nie wszczyna się postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach;
- umarza się prowadzone postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach;
- tracą moc decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach
- co oznacza, że (1) w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, nie zostanie wydana przed dniem wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, to postępowanie to zostanie umorzone, (2) w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, zostanie wydana przed dniem wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, to decyzja ta straci moc;
3) zgodnie z art. 120b ust. 2 u.cpk, w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska, na podstawie wniosku Inwestora (tu: Spółka Celowa) wyda decyzję
o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczących ww. inwestycji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, Pełnomocnik może udzielić zgody na wszczęcie postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodę dołącza się do wniosku o wszczęcie postępowania;
4) w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska wyda decyzję
o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża - Pisz-Giżycko, to, zgodnie z art. 120m u.cpk, możliwe jest wydanie dla tej inwestycji planu rezerwacji terenu. Plan ten - będący aktem prawa miejscowego, dokonuje rezerwacji obszaru inwestycji, przy czym obszar planu rezerwacji mogą stanowić wyłącznie tereny wskazane w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jako tereny lokalizacji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko oraz:
a) obszary oddziaływania akustycznego;
b) obszary oddziaływania elektromagnetycznego;
c) tereny, na których zgodnie z przepisami art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2024 r. poz. 54 z p. zm.) nie mogą być lokalizowane zakłady stwarzające zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, wielorodzinne budynki mieszkalne, obiekty użyteczności publicznej, budynki zamieszkania zbiorowego, drogi krajowe oraz linie kolejowe o znaczeniu państwowym;
d) tereny leżące w odległości, o której mowa w art. 13i ust. 3 pkt 5 lit. a tiret czternaste- siedemnaste u.p.z.p.,
tym samym, nawet w sytuacji, gdy działki objęte Wnioskiem nie będą, nawet w części, objęte decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża-Pisz-Giżycko, istnieje ryzyko, że zostaną objęte planem rezerwacji. Objęcie planem rezerwacji oznacza pojawienie się zakazów z zakresu planowania przestrzennego i prawa budowlanego,
w tym m.in. zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak
i zakazu wydawania pozwoleń na budowę. Zgodnie z art. 120s u.cpk z zakazów tych może zwolnić inwestor będący wnioskodawcą wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, którym to dla inwestycji - linia kolejowa na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, jest Spółka Celowa.
W tym miejscu należy zauważyć, w związku z brzmieniem art. 120zc ust. 1-3 u.cpk, że
w przypadku zwolnienia z zakazów wprowadzonych planem rezerwacji, konieczność zapewnienia ochrony przez hałasem związanym z użytkowaniem inwestycji spada na przez Wnioskodawcę, który tę ochronę musi zrealizować na własny koszt. Powyższy przepis stosuje się również
w sytuacji, gdy zapewnienie ochrony przed hałasem wymaga budowy ekranów akustycznych lub realizacji innych robót budowlanych w obrębie pasa drogowego lub linii kolejowej. Szczegółowe warunki prowadzenia robót budowlanych, określa umowa między Inwestorem Inwestycji Towarzyszącej a inwestorem inwestycji niebędącej Inwestycją Towarzyszącą.
Ponadto, Spółka Celowa, mając na uwadze art. 53 ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym, informuje o poważnym ryzyku braku możliwości uzyskania pozwolenia na budowę związanym z przekroczeniem norm hałasowych, co może uniemożliwić - w zależności od czasu powstania Inwestycji Towarzyszącej - w przypadku uprzedniego powstania Inwestycji Towarzyszącej - realizację inwestycji wskazanych we Wniosku, a w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczącego inwestycji wskazanych we Wniosku przed powstaniem Inwestycji Towarzyszącej - przebudowę, odbudowę, rozbudowę inwestycji wskazanych we Wniosku (a także ich uzupełnienie o nowe inwestycje). Ryzyko to może być mitygowane przez Wnioskodawcę poprzez zapewnienie odpowiedniej ochrony przed hałasem (choćby wyżej wskazaną budowę ekranów akustycznych).
Dodatkowo Spółka Celowa zauważa, że zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p., w sytuacji gdy decyzja
o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, tj. powoduje obniżenie wartości nieruchomości sąsiednich lub powoduje to, że nie mogą być one wykorzystywane
w sposób dotychczasowy, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio, tj. stosuje się przepisy dotyczące odszkodowań związanych z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślić należy, że w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, koszty realizacji roszczeń, ponosi nie gmina, ale inwestor inwestycji realizowanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.”
• Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad w Olsztynie - Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Olsztynie postanowieniem z dnia 04.10.2024 r. znak OOL.Z-3.4351.374.2024.JS odmówiła uzgodnienia projektu w/w decyzji. W dniu 20.11.2024 r. tut. organ wysłał ponownie do uzgodnienia poprawiony projekt decyzji o warunkach zgodnie
z przedmiotowym postanowieniem. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Olsztynie w terminie 14 dni nie zajęła pisemnego stanowiska w sprawie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytów w Olsztynie, Delegatura w Ełku – Postanowieniem z dnia 07.10.2024 r. WUOZ Delegatura w Ełku odmówiło uzgodnienia projektu decyzji dla w/w przedsięwzięcia. W dniu 20.11.2024 r. tut. organ wysłał ponownie do uzgodnienia poprawiony projekt decyzji o warunkach zgodnie z przedmiotowym postanowieniem. WUOZ Delegatura
w Ełku w terminie 14 dni nie zajęła pisemnego stanowiska w sprawie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
Zgodnie z art. 53 ust.5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji przedłożono do zaopiniowania:
- operatorowi systemu przesyłowego elektroenergetycznego – Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. Departament Eksploatacji w Warszawie – brak uwag.
- operatorowi systemu gazowego – Polska Spółka Gazownictwa Sp. z o.o., Oddział Zakład Gazowniczy w Olsztynie – brak uwag.
Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji decyzji.

Pouczenie

Wnioskodawcy, który nie uzyska prawa dysponowania terenem na cele budowlane nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy. Za zgodą strony, na rzecz której została wydana decyzja, można dokonać przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby. Niniejsza decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności
i uprawnień osób trzecich. Od niniejszej decyzji służy stronom odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Olsztynie za pośrednictwem Burmistrza Orzysza w terminie 14 dni, licząc od dnia jej doręczenia. Przed upływem terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna, co oznacza, iż decyzja podlega natychmiastowemu wykonaniu i brak jest możliwości zaskarżenia decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Nie jest możliwe skuteczne cofnięcie oświadczenia
o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania. Jeżeli niniejsza decyzja została wydana
z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie, na zgodny wniosek wszystkich stron zawarty w odwołaniu, organ odwoławczy przeprowadza postępowanie wyjaśniające w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Organ odwoławczy przeprowadza postępowanie wyjaśniające także wówczas, gdy jedna ze stron zawarła
w odwołaniu wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego
w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy, a pozostałe strony wyraziły na to zgodę w terminie czternastu dni od dnia doręczenia im zawiadomienia o wniesieniu odwołania, zawierającego wniosek o przeprowadzenie przez organ odwoławczy postępowania wyjaśniającego w zakresie niezbędnym do rozstrzygnięcia sprawy. Wnioskodawcy przysługuje prawo wniesienia żądania, o którym mowa w art. 51 ust. 2e ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.).

Otrzymują:
1. Wnioskodawca: VRS 9 Sp. z o.o., Al. Wyścigowa 6, 02-681 Warszawa.
2. Pełnomocnik
3. Strony postępowania poprzez obwieszczenie.
4. a/a

Wyniki analizy funkcji, cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków,
o których mowa w art. 61 ust 1 pkt 1-6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.)
W skład poniższej analizy wchodzą dwie integralne części;
a) Część tekstowa – stanowiąca treść analizy.
b) Część graficzna – przedstawiająca teren zainwestowania i obszar analizowany.
I. CZĘŚĆ TEKSTOWA
Podstawą prawną sporządzenia niniejszej analizy jest art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r.
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 z późn.zm.) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. nr 164 poz. 1589).
1. TEREN INWESTYCJI
Działki ewidencyjne nr (zgodnie z załącznikiem graficznym) 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250,7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz.
2. WNIOSKODAWCA
VRS 9 Sp. z o.o., Al. Wyścigowa 6, 02-681 Warszawa.
Pełnomocnik:
3. RODZAJ ZAMIERZENIA INWESTYCYJNEGO
Budowa farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą.
4. ORGAN WYDAJĄCY DECYZJĘ
Burmistrz Orzysza.
5. WYJAŚNIENIA WAŻNIEJSZYCH POJĘĆ:
Instalacja odnawialnego źródła energii - rozumie się przez to instalację stanowiącą wyodrębniony zespół:
a) urządzeń służących do wytwarzania energii elektrycznej lub ciepła lub chłodu opisanych przez dane techniczne i handlowe, w których energia elektryczna lub ciepło lub chłód są wytwarzane z odnawialnych źródeł energii, lub
b) obiektów budowlanych i urządzeń stanowiących całość techniczno-użytkową służący do wytwarzania biogazu, biogazu rolniczego, biometanu lub wodoru odnawialnego
- a także połączony z tym zespołem magazyn energii elektrycznej, magazyn biogazu lub instalacja magazynowa w rozumieniu art. 3 pkt. 10a ustawy – Prawo energetyczne wykorzystywana do magazynowania biogazu rolniczego, biometanu lub wodoru odnawialnego” (art. 2 pkt 13 Ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz.U. z 2024 r. poz. 1361).
Odnawialne źródła energii - odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, energię hydrotermalną, hydroenergię, energię fal, prądów i pływów morskich, energię otoczenia, energię otrzymywaną z biomasy, biogazu, biogazu rolniczego, biometanu, biopłynów oraz z wodoru odnawialnego. (art. 2 pkt 22 Ustawy
z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz.U. z 2024 r. poz. 1361).
6. GRANICA OBSZARU ANALIZOWANEGO
W celu określenia czy zostały spełnione łącznie warunki określone w art. 61 ww. ustawy dokonano analizy, która wynika z art. 61 ust. 5a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.). Zgodnie z ww. artykułem ustawy, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza obszar analizowany wokół terenu objętego wnioskiem na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy. Ponadto zgodnie z art. 61 ust. 5a ww. ustawy granice obszaru analizowanego wyznacza się „w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę”.
W przypadku przedmiotowej inwestycji obszar analizowany wyznaczono jako minimalny rozmiar określony w przepisach, tj. w odległości 50 m od granic terenu inwestycji. Jest to zgodne z §3 ust. 2 w/w rozporządzenia, który określa, że granice obszaru analizowanego nie mogą być wyznaczone w odległości mniejszej niż 50 m od granic terenu inwestycji. Organ wyznaczając obszar analizowany kierował się koniecznością obiektywnej oceny sąsiedztwa w odniesieniu do planowanej inwestycji. Dążono do tego aby obszar analizowany stanowił całość urbanistyczną i pozostawał w zgodzie ze specyfiką okolicy. Dlatego też granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone jako minimalny rozmiar, wynikający z przepisów prawa. Tak wyznaczony obszar analizowany pozawala na rzetelne określenie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w kontekście ochrony ładu przestrzennego.
Na obszarze analizowanym przeprowadzona została analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1, pkt 3-6 ustawy.
7. ANALIZA ISTNIEJĄCEGO ZAGOSPODAROWANIA
Przedmiotowa inwestycja polegać ma na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą na działkach ewidencyjnych nr (zgodnie z załącznikiem graficznym): 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250,7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym 11- Grzegorze, gm. Orzysz. Zgodnie z art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz.U. z 2024 r. poz. 1361) przez instalację odnawialnego źródła energii rozumie się „instalację stanowiącą wyodrębniony zespół:
a) urządzeń służących do wytwarzania energii elektrycznej lub ciepła lub chłodu opisanych przez dane techniczne i handlowe, w których energia elektryczna lub ciepło lub chłód są wytwarzane z odnawialnych źródeł energii, lub
b) obiektów budowlanych i urządzeń stanowiących całość techniczno-użytkową służący do wytwarzania biogazu, biogazu rolniczego, biometanu lub wodoru odnawialnego
- a także połączony z tym zespołem magazyn energii elektrycznej, magazyn biogazu lub instalacja magazynowa w rozumieniu art. 3 pkt. 10a ustawy – Prawo energetyczne wykorzystywana do magazynowania biogazu rolniczego, biometanu lub wodoru odnawialnego”. Przy czym według art. 2 pkt 22 ww. ustawy, odnawialnymi źródłami energii są: „odnawialne, niekopalne źródła energii obejmujące energię wiatru, energię promieniowania słonecznego, energię aerotermalną, energię geotermalną, energię hydrotermalną, hydroenergię, energię fal, prądów i pływów morskich, energię otoczenia, energię otrzymywaną z biomasy, biogazu, biogazu rolniczego, biometanu, biopłynów oraz z wodoru odnawialnego.”. Zgodnie z przepisami ustawy o odnawialnych źródłach energii instalacja fotowoltaiczna zaliczana jest do instalacji odnawialnego źródła energii jako urządzenia służące do wytwarzania energii elektrycznej z energii promieniowania słonecznego. Dlatego też w przedmiotowej sprawie, zastosowanie ma art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j. t.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.) mówiący, iż przepisów ust. 1 pkt 1 i pkt 2 nie stosuje się do: „linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.”
W związku z powyższym wymóg spełnienia warunku zawartego w art. 61 ust. 1 pkt 1) tj. „co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu” oraz wymóg zawarty w art. 61 ust. 1 pkt 2) tj. „teren ma dostęp do drogi publicznej” ulegają wyłączeniu.
W związku z zastosowaniem odstępstwa zawartego w art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które zwalnia przedmiotową inwestycję z konieczności spełnienia zasady tzw. „dobrego sąsiedztwa” oraz konieczności dostępu do drogi publicznej, odstąpiono od wykonania analizy architektoniczno – urbanistycznej w przedmiotowej sprawie. Przedmiotowa inwestycja jako odnawialne źródło energii zwolniona jest z konieczności stwierdzenia możliwości bezkolizyjnego połączenia jej z funkcją zabudowy sąsiedniej. Zwolniona jest także z wymogu dostępu drogi publicznej.

8. CHARAKTERYSTYKA TERENU INWESTYCJI
Zgodnie ze złożonym w dniu 27.10.2023 r. (zmienionym w dniu 30.04.2024 r., 26.06.2024 r., 15.10.2024 r. oraz 12.12.2024 r.) wnioskiem o warunki zabudowy teren określony liniami rozgraniczającymi obejmuje obszar o powierzchni 242,1083 ha. Zgodnie koncepcją przedstawioną przez Inwestora oraz zapisami decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach powierzchnia terenu możliwa do zainwestowania farmą fotowoltaiczną w ramach przedmiotowej inwestycji wyniesie do 118 ha.
Teren inwestycji zgodnie z wnioskiem o warunki zabudowy obejmuje całość działek ewidencyjnych nr 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 23/2, 20/3, i 7/3 oraz części działek ewidencyjnych nr 12/11, 23/3, 23/1, 250, 219, 7/4, 3, 9, 11/59, 13/2 i 8/3 w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gm. Orzysz.
Zgodnie z mapą dostarczoną przez Wnioskodawcę, pozyskaną z państwowego zasobu geodezyjno-kartograficznego teren inwestycji stanowi grunt niezabudowany. Natomiast w granicach działki ewidencyjnej nr 27/8 obręb Grzegorze znajduje się budynek gospodarczy o powierzchni zabudowy 337 m2. Jednak zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora budynek ten zlokalizowany jest poza obszarem przewidzianym do realizacji inwestycji (poza terenem ogrodzonym).
Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, w skład działek stanowiących teren inwestycji wchodzą następujące użytki (w nawiasach zostały podane powierzchnie poszczególnych działek):
• obręb geodezyjny Grzegorze:
 działka nr 3: ŁIV, N, RIVa, RIVb, RV (14,3060 ha);
 działka nr 9: ŁV, N, RIVb, RV, W-ŁIV (12,3249 ha);
 działka nr 11/59: ŁV, N, PsIII, PsIV, PsV, PsVI, RIVa, RIVb, RV, W-PsV (33,0800 ha);
 działka nr 13/2: ŁIV, ŁV, ŁVI, N, PsIV, RIVa, RIVb, RV, W-ŁIV, W-ŁV, W-ŁVI (52,7174 ha);
 działka nr 17/5: N, RIVb, RV (7,9925 ha);
 działka nr 21/18: LzV, Lzr-PsIV, ŁV, N, PsIV, RIVb, RV, RVI, W-ŁV (21,0433 ha);
 działka nr 25/5: LzV, ŁIV, RV, RVI, W-ŁIV (11,4934 ha);
 działka nr 27/8: Br-PsIV, Br-PsV, Br-RIVb, Br-RV, Lzr-RIVb, ŁIV, ŁV, N, PsIV, PsV, RIVb, RV, RVI, W-ŁIV, W-PsIV, W-PsV (96,5346 ha)
 działka nr 185/6: Lzr-ŁV, ŁV, PsV, RIVa, RIVb, W-ŁIV (3,4700 ha);
 działka nr 12/11: dr (0,5653 ha);
 działka nr 23/3: dr (0,9954 ha);
 działka nr 23/1: dr (0,3781);
 działka nr 250: dr (0,7387 ha);
 działka nr 7/4: dr (0,7678 ha);
 działka nr 20/3: dr (0,4800 ha);
 działka nr 219: dr (1,3688 ha);
 działka nr 8/3: dr (1,3028 ha);
 działka nr 7/3: dr (0,2616 ha);
 działka nr 23/2: Wp (0,0091 ha).
* grunty orne (R); pastwiska trwałe (Ps); łąki trwałe (Ł); grunty rolne zabudowane (Br); grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych (Lzr); nieużytki (N); grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz); grunty pod rowami (W); grunty pod wodami powierzchniowymi płynącymi (Wp), drogi (dr).
Zgodnie z dokumentami posiadanymi przez Urząd Miejski w Orzyszu:
- przedmiotowa inwestycja nie wymaga dostępu do drogi publicznej,
- teren objęty wnioskiem posiada bezpośredni dostęp do gminnej drogi publicznej nr 173011N (działki ewidencyjne nr 23/1 i 23/3),
- teren nie znajduje się w granicach obszarów podlegających prawnym formom ochrony przyrody w oparciu o przepisy ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1478 ze zm.),
- Dnia 05 września 2022 r. Burmistrz Orzysza wydał decyzję znak: WIG.6220.5.2021.DGA o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia. Na mocy decyzji Burmistrz ustalił środowiskowe uwarunkowania dla przedsięwzięcia polegającego na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą przewidzianego do realizacji na działkach o nr ewidencyjnych nr 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6 położonych w obrębie Grzegorze, gmina Orzysz. Inwestycja, której dotyczy niniejsza analiza ma zakres większy niż ww. decyzja, gdyż obejmuje dodatkowo działki drogowe nr 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 w obrębie geodezyjnym Grzegorze. Zgodnie z Raportem Oddziaływania na Środowisko dołączonym do wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla ww. przedsięwzięcia str. 36: ,,Poszczególne zespoły będą powiązane technologicznie. Dokładny przebieg infrastruktury technicznej łączący poszczególne zespoły nie jest znany na tym etapie. Elektrownia fotowoltaiczna Orzysz zostanie podłączona do punktu przyłączenia wskazanego w warunkach przyłączeniowych przez operatora sieci elektroenergetycznej”. Przedmiotową inwestycję należy realizować zgodnie z zapisami decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, w której Burmistrz Orzysza określił m.in.: rodzaj i miejsce realizacji przedsięwzięcia; działania jakie należy podjąć na etapie realizacji, eksploatacji i likwidacji przedsięwzięcia; wymagania dotyczące ochrony środowiska oraz charakterystykę planowanego przedsięwzięcia, w szczególności uwzględnić należy następujące warunki wskazane w ww. decyzji:
- ,,Wymagania dotyczące ochrony środowiska konieczne do uwzględnienia w dokumentacji wymaganej do wydania decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1, w szczególności w projekcie zagospodarowania działki lub terenu lub projekcie architektoniczno-budowlanym, w przypadku decyzji, o których mowa w art. 72 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 1029 ze zm. dalej ooś).
- W projekcie budowlanym należy uwzględnić następujące wymagania dotyczące ochrony środowiska:
1. inwestycję zrealizować w wariancie zakładającym rezygnację z budowy na formach ochrony przyrody, jednocześnie wyłączając z obszaru inwestycji najbogatsze środowiska (wilgotne łąki) oraz utworzyć strefy buforowe wzdłuż lasów i zadrzewień;
2. zastosować wbijane konstrukcje montażowe pod stoły fotowoltaiczne celem ograniczenia przekształcenia powierzchni terenu;
3. panele fotowoltaiczne odsunąć na odległość min. 100 m od zabudowań wsi Szwejkówko, a także odsunąć inwestycję od drogi gminnej o 25 m i wprowadzić pasy nasadzeń wzdłuż płotu planowanej inwestycji (od strony zabudowań) w celu minimalizowania oddziaływania wizualnego planowanego przedsięwzięcia (również wzdłuż drogi), zgodnie z wstępną koncepcją zagospodarowania terenu farmy fotowoltaicznej zaprezentowanej w piśmie z dnia 13.04.2022 r. na odcinku ok 1,6 km;
4. aby zapobiec ewentualnym kolizjom ptaków z panelami fotowoltaicznymi zastosować panele wyposażone w warstwy antyrefleksyjne, które zwiększają absorbcję promieniowania słonecznego oraz zapobiegają, odbijaniu światła. Dzięki temu nie wystąpi tzw. efekt olśnienia. Ponadto panele powinny posiadać jasne obramowania i paski podziału, które zminimalizują, możliwość mylenia powierzchni paneli z powierzchnia wody przez zwierzęta wodne (np. przez owady związane ze środowiskiem wodnym);
5. stacje transformatorowe zlokalizować w odległości nie mniejszej niż 100 m od zabudowań, a stacje GPO min. 700 m od zabudowań;
6. w przypadku zastosowania transformatora olejowego wyposażyć go w szczelną misę olejową, będącą w stanie pomieścić całą objętość oleju w przypadku awarii;
7. aby teren inwestycji nie stanowił bariery dla płazów ì drobnych ssaków podczas eksploatacji elektrowni zastosować ogrodzenie z siatki bez podmurówki. Pozostawić min. 10-20 cm przerwy pomiędzy siatką ogradzającą teren inwestycji a powierzchnią ziemi umożliwiającą ewentualną migrację płazów i drobnych ssaków;
8. odsunąć płot ogradzający inwestycję na odległość co najmniej 10 m od istniejących drzewostanów w celu zabezpieczenia obszaru żerowiskowego gniazdujących ptaków na skraju terenów leśnych oraz stworzenia lokalnych korytarzy ekologicznych dla przemieszczających się zwierząt.”
- w granicach działki ewidencyjnej nr 11/59 obręb Grzegorze występują grunty rolne (pastwisko trwałe PsIII) chronione na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U.
z 2024 r. poz. 82). Jednakże grunt ten zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowany jest poza ,,obszarem inwestycji – obszarem ogrodzonym”,
- w granicach terenu inwestycji oraz jego bezpośrednim sąsiedztwie występują obiekty objęte prawnymi formami ochrony zabytków – pod adresem Szwejkówko 10 zlokalizowany jest zespół dworsko- folwarczny, którego czas powstania datowany jest na koniec XIX – początek XX wieku, w skład którego wchodzą: dwór, chlewnia, gorzelnia, obora-stajnia-magazyn zbożowy, cielętnik, budynek inwentarski, stodoła, kuźnia-warsztat, do mieszkalny ,,dwojaki”, budynki gospodarcze, studnia, domy mieszkalne ,,czworaki”, dom mieszkalny ,,sześciorak” oraz park. Jednakże zabudowa wchodząca w skład ww. zespołu oraz zabytkowy park zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowane są poza ,,obszarem inwestycji – obszarem ogrodzonym”.
- w granicach działki ewidencyjnej nr 13/2 (arkusz 3) występuje stanowisko archeologiczne AZP 24-75, st. V/1 - 1/ ślad osadnictwa, 1/ epoka kamienia, ujęte w Gminnej Ewidencji Zabytków pod nr karty A-148.
- w przypadku odnalezienia obiektów historycznych lub obiektów archeologicznych należy je zachować
i zgłosić do Warmińsko - Mazurskiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a w przypadku, gdy jest to niemożliwe do Burmistrza Orzysza.
- w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji na działce ewidencyjnej nr 24 w obrębie Grzegorze znajduje się zabytkowy cmentarz ewangelicki ujęty w gminnej i wojewódzkiej ewidencji zabytków (Karta Cmentarza Nr 19817 z 01.11.1989 r.). Zgodnie z informacjami zawartymi w karcie cmentarza został założony w połowie XIX w. i jest on nieczynny.
- teren inwestycji nie jest położony w zasięgu udokumentowanych złóż kopalin.
- teren inwestycji nie jest terenem górniczym, obszarem górniczym.
- teren inwestycji nie jest obszarem zagrożonym osuwaniem się mas ziemnych.
- teren inwestycji nie jest zagrożony niebezpieczeństwem powodzi.
- teren inwestycji położony jest poza granicami udokumentowanych głównych zbiorników wód podziemnych.
8.1 OGRANICZENIA W ZABUDOWIE I ZAGOSPODAROWANIU TERENU WYNIKAJĄCE Z PRZEPISÓW ODRĘBNYCH
W granicach działki ewidencyjnej nr 11/59 obręb Grzegorze występują grunty rolne (pastwisko trwałe PsIII) chronione na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82). Jednakże grunt ten zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowany jest poza ,,obszarem inwestycji – obszarem ogrodzonym”. Przedmiotową inwestycję należy prowadzić zgodnie z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony gruntów rolnych i leśnych.
W bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajdują się grunty leśne zlokalizowane na działkach ewidencyjnych nr 3070, 57, 17/3, 3056, 5/1 i 5/2, oznaczone zgodnie z załącznikiem graficznym. Należy zachować stosowne odległości od lasu zgodnie z przepisami odrębnymi.

Teren inwestycji graniczy bezpośrednio z działką ewidencyjną nr 211/3 obręb Mikosze, która stanowi teren zamknięty oraz obszar kolejowy. W związku z powyższym konieczne jest zachowaniem przepisów art. 53 ustawy o transporcie kolejowym z dnia 28 marca 2003 r. (Dz. U. z 2023 r. poz. 1786 z późn.zm.) oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 sierpnia 2008 r. w sprawie wymagań w zakresie odległości
i warunków dopuszczających usytuowanie drzew i krzewów, elementów ochrony akustycznej i wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowej, a także sposobu urządzania i utrzymywania zasłon odśnieżnych oraz pasów przeciwpożarowych (Dz. U. z 2020 r., poz. 1247 z późn.zm.).

Teren inwestycji znajduje się w zasięgu buforów inwestycyjnych wariantów 11, 12, 13, 14 przebiegu projektowanej linii kolejowej nr 29 na odc. Łomża – Pisz – Orzysz – Giżycko. Na dzień sporządzania niniejszej analizy nie został złożony wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla ww. inwestycji towarzyszącej w rozumieniu Ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 545 z późn. zm.).
9. WYNIK ANALIZY
1) WARUNEK 1. – DOBRE SĄSIEDZTWO – NIE DOTYCZY
W przedmiotowej sprawie zastosowanie ma art. 61 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (j. t.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.), mówiący iż przepisów ust. 1 pkt 1 i pkt 2 ustawy nie stosuje się „linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej, a także instalacji odnawialnego źródła energii w rozumieniu art. 2 pkt 13 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii.” Przedmiotowa inwestycja stanowi instalację odnawialnego źródła energii. Tym samym art. 61. ust. 1 pkt 1 ulega wyłączeniu w niniejszej analizie. Dla przedmiotowej inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej o łącznej mocy do 100 MW ustalono następujące cechy i parametry zabudowy:
a) Parametry techniczne inwestycji zgodne z decyzją z dnia 5 września 2022 r. o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia (znak sprawy: WIG.6220.5.2021.DGA):
 moc instalacji fotowoltaicznej – do 100 MW;
 maksymalna wysokość instalacji – do 5 m;
 powierzchnia całej instalacji PV – do 118 ha;
 ilość kontenerowych stacji transformatorowych nn/SN – maksymalnie 1 sztuka na 1 MW mocy;
 stacja transformatorowa SN/WN – GPO maksymalnie 1 sztuka (opcjonalnie).
Na elektrownię fotowoltaiczną składać się będą następujące elementy:
 moduły ogniw fotowoltaicznych, każdy umieszczony na konstrukcji wsporczej;
 falowniki podczepiane do konstrukcji wsporczych lub zlokalizowane w stacjach kontenerowych (opcjonalnie falownik centralny);
 linie elektroenergetyczne, przyłącza elektroenergetyczne, wewnętrzna sieć średniego napięcia, wewnętrzna sieć niskiego napięcia AC i DC oraz pozostałe niezbędne okablowanie;
 instalacja monitorująco- zabezpieczająca system (m.in. kamery umieszczone na słupach, kable sensoryczne, bariery podczerwieni), instalacje teletechniczne do obsługi eksploatacji sieci;
 kontenerowe stacje transformatorowe;
 opcjonalnie GPO – Główny Punkt Odbioru;
 ogrodzenie inwestycji (siatka lub panele systemowe o wysokości do 3 m, dolna krawędź ok. 10 cm nad terenem, wraz z bramami wjazdowymi);
 drogi wewnętrzne, place manewrowe itp.;
 magazyny energii (opcjonalnie);
 inne elementy infrastruktury niezbędne do realizacji i eksploatacji przedsięwzięcia.
b) Linia zabudowy
Linia zabudowy zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt. 1 wymieniona jest jako jeden z parametrów kształtowanych i wyznaczanych na podstawie sąsiedztwa dostępnego z tej samej drogi publicznej. Sposób wyznaczania linii zabudowy określony został w § 4. rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164 poz. 1588 z późn.zm.).
W przedmiotowej sprawie zasadne jest zastosowanie § 4 pkt 4 ww. rozporządzenia, który nakazuje wyznaczenie linii zabudowy w sposób wynikający z analizy. Stwierdza się, że w granicach terenu inwestycji możliwe jest wyznaczenie linii zabudowy jak dla terenu niezabudowanego w odległości 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej (droga krajowa nr 63, działki ewidencyjne nr 248 i 249 obręb Grzegorze), zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. W takiej sytuacji zostanie zachowany minimalny normatyw odległościowy nowej zabudowy przewidziany dla dróg krajowych. Natomiast w przypadku gminnej drogi publicznej nr 173011N (działki ewidencyjne nr 23/1 i 23/3 obręb Grzegorze) stwierdzono, że możliwe jest wyznaczenie linii zabudowy jak dla terenu niezabudowanego w odległości 15 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi gminnej zgodnie z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. Jest to minimalna odległość przewidziana dla dróg gminnych, jednakże mając na uwadze postanowienia i nakazy wynikające z decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, mając na celu zachowanie zgodności z zasadami ochrony środowiska należy wyznaczyć linię zabudowy od ww. gminnej drogi publicznej w odległości 25 m. W takiej sytuacji zostaną zachowane: wskazania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oraz minimalny normatyw odległościowy nowej zabudowy przewidziany dla dróg gminnych publicznych.
Odległość linii zabudowy od terenu kolejowego – od strony linii kolejowej nr 223 (dz. 211/3 obręb Mikosze) wynika z przepisów odrębnych z zakresu dróg publicznych (kolejowych). Linię zabudowy wyznaczono stosownie do § 4 pkt 2 ww. rozporządzenia, czyli zgodnie z przepisami odrębnymi tj. 10 m od granicy obszaru kolejowego oraz w odległości 20 m od skrajnego toru, czyli zgodnie z przepisami określonymi w art. 53 ust 1 pkt. 2 ustawy o transporcie kolejowym z dnia 28 marca 2003 r. Ponadto w związku z faktem, iż przez teren przedmiotowej inwestycji przebiega wariant projektowanej linii kolejowej nr 29 na odc. Łomża – Pisz – Orzysz – Giżycko, zgodnie z pkt. 13 ppkt. 13.2. pisma (znak: KPR.457.2601.2024) z dnia 26.11.2024 r. (data wpływu do tut. Urzędu: 06.12.2024 r.) Centralnego Portu Komunikacyjnego Sp. z o.o., wyznaczono linię zabudowy w odległości 10 m od planowanej linii rozgraniczającej teren linii kolejowej.
Dodatkowo w przypadku linii zabudowy od gminnych dróg wewnętrznych (działki ewidencyjne nr 12/11, 250, 18/4, 19/1, 7/4, 20/3, 11/6, 226, 2/3, 219, 8/3, 7/2, 7/3 w obrębie geodezyjnym Grzegorze oraz nr 3 w obrębie geodezyjnym Nowe Guty) uznano za zasadne ustalenie linii zabudowy w sposób indywidualny, zgodny z ogólnymi zasadami lokalizacji zabudowy od dróg wewnętrznych w Gminie Orzysz. Odległość ta wynosi 6 m i jest stosowana jako gminny normatyw dla zabudowy, która ma być lokalizowana w sąsiedztwie dróg wewnętrznych, jednakże mając na uwadze postanowienia i nakazy wynikające z decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, mając na celu zachowanie zgodności z zasadami ochrony środowiska należy wyznaczyć linię zabudowy od ww. gminnych dróg wewnętrznych w odległości 25 m. Pozwoli to na kształtowanie zabudowy w sposób racjonalny oraz zgodny ze wskazaniami decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z jednoczesnym uwzględnieniem sytuacji, gdy gminna droga wewnętrzna może zostać przekształcona w gminną drogę publiczną. W takiej sytuacji zostanie również zachowany minimalny normatyw odległościowy nowej zabudowy przewidziany dla gminnych dróg publicznych.
Ponadto pomimo, iż przytoczony paragraf rozporządzenia mówi wprost o obowiązującej linii zabudowy, uznano za zasadne wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy. Działanie takie jest dopuszczone przez judykaturę. Potwierdza to wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 12 stycznia 2012 r. (sygn. akt II SA/Kr 1344/11): "pojęcie linii zabudowy, którym posługuje się art. 61 u.p.z.p., zawiera w sobie zarówno „obowiązujące linie zabudowy”, jak i „nieprzekraczalne linie zabudowy”. Ponadto czy w konkretnej sprawie będzie to obowiązująca czy nieprzekraczalna linia zabudowy powinno wynikać z analizy urbanistyczno - architektonicznej.” Na uwagę zasługuje także pogląd wyrażony przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 14 marca 2012 r. (sygn. akt II SA/Łd 31/12). W świetle tego orzeczenia, linia zabudowy w rozumieniu przytoczonego wyżej rozporządzenia nie jest linią, do której budynki muszą przylegać. Budynki mogą być sytuowane w różnej odległości od linii zabudowy. Jest ona jedynie nieprzekraczalną granicą, ale tylko od strony pasa drogowego. Poprzez jej wyznaczenie następuje określenie minimalnego obszaru niepodlegającego zabudowie z uwagi na jego przyleganie do drogi, a jednocześnie zachowuje się ustawowy wymóg kontynuacji parametrów zagospodarowania terenu, wynikający z usytuowania istniejącej zabudowy względem drogi na działkach sąsiednich. W świetle powyższego w przedmiotowej sprawie uznano za zasadne wyznaczenie linii zabudowy sąsiedniej poprzez wyznaczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy.
Przedmiotową inwestycję należy lokalizować zgodnie z ww. przepisami zachowując zakaz lokalizowania w odległości 25 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi krajowej nr 63 całej farmy fotowoltaicznej jako obiektu budowlanego.
Wskazuje się, iż przedmiotową inwestycję należy lokalizować zgodnie z warunkami określonymi w decyzji środowiskowej. W szczególności należy uwzględnić warunki określone w pkt. III ww. decyzji dotyczące minimalnych odległości poszczególnych elementów inwestycji od istniejącej zabudowy. Odległości te są konieczne do zachowania z jednoczesnym stosowaniem zaprezentowanych na załącznikach graficznych do decyzji oraz opisanych powyżej linii zabudowy i stanowią spełnienie wymagań ochrony środowiska.
2) WARUNEK 2. – DOSTĘP DO DROGI PUBLICZNEJ – SPEŁNIONY
Przedmiotowa inwestycja nie wymaga dostępu do drogi publicznej. Teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do gminnej drogi publicznej nr 173011N (działki ewidencyjne nr 23/1 i 23/3).
3) WARUNEK 3. – DOSTĘP DO INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ – SPEŁNIONY
Istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu są wystarczające dla planowanej inwestycji.
4) WARUNEK 4. – ZGODA NA ZMIANĘ PRZEZNACZENIA GRUNTÓW – SPEŁNIONY
Teren planowanej inwestycji nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, o których mowa w art. 7 ust. 2 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych. (t.j Dz.U. z 2024 r. poz. 82). W granicach działki ewidencyjnej nr 11/59 obręb Grzegorze występują grunty rolne (pastwisko trwałe PsIII) chronione na podstawie ustawy z dnia 3 lutego 1995 r.
o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 82). Jednakże grunt ten zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowany jest poza ,,obszarem inwestycji – obszarem ogrodzonym”.
5) WARUNEK 5. – PRZEPISY ODRĘBNE – SPEŁNIONY Zgodnie z art. 53 ust.4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji przedłożono do uzgodnienia z:
• Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie Zarząd Zlewni w Giżycku, ul. Wodna 4, 11-500 Giżycko - w zakresie urządzeń melioracyjnych – Postanowienie otrzymane w dniu 11 października 2024 r. znak BG.ZPU.521.3006.2024.KP – Dyrektor Zarządu Zlewni w Giżycku zobowiązał Inwestora do wykonania inwestycji w sposób zapewniający zachowanie sprawności użytkowej urządzeń melioracji wodnych, w przypadku gdy zajdzie konieczność przebudowy/likwidacji urządzeń melioracji wodnych, do uzyskania stosownej zgody wodno-prawnej oraz do uzgodnienia projektu na przebudowę/likwidację urządzeń melioracji wodnych z właściwą miejscowo gminną spółką wodną lub właścicielem tych urządzeń. „Po analizie projektu decyzji, Dyrektor Zarządu Zlewni w Giżycku ustalił, że w obrębie projektowanej inwestycji występuje urządzenie melioracji wodnych (tj. rów RA, rów RA-2,rów RA-3, rów RA-4, rów RA-5, rów RA-6, rów RA-7, rów RA-8, rów RA-9, rów RA-10, rów RA-17, rów RB, rów RB-1, rów RB-2, rów RC, rów Rc-1, rów RC-2, rów RC-3, rów RC-4, rów RC-5, rów RC-6, rów RC-7, rów RD, rów RD-1, rów RD-2, rów RE, przepust na rzece Szwejkówka, studnie melioracyjne 0 80,0 cm, rurociąg 0 30,0 cm, dreny melioracyjne 0 7,5 cm, sączki drenarskie 0 5,00 cm,), będące na ewidencji melioracji wodnych. Zgodnie z art. 192 ust. 1 Prawa wodnego zakazuje się niszczenia lub uszkadzania urządzeń wodnych. W przypadku, kiedy na terenie planowanej inwestycji gminna spółka wodna nie prowadzi działalności, projekt przebudowy/likwidacji urządzeń należy uzgodnić z właścicielami tych urządzeń (właścicielami gruntów).”
• Starostwem Powiatowym w Piszu – w zakresie ochrony gruntów rolnych – Postanowienie pozytywne Starosty Powiatowego w Piszu otrzymane w dniu 05 grudnia 2024 r., (znak: GN.6123.541.2024). “Na podstawie dokumentacji znajdującej się w zasobie tut. Starostwa, stwierdza się, że na obszarze opracowania planowanej inwestycji występują grunty sklasyfikowane jako między innymi grunty rolne sklasyfikowane jako: LzV - grunty zadrzewione i zakrzewione, Lzr-PsIV - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, N - nieużytki, PsIV i PsYI - pastwiska trwałe, RIVa, RlVb, RV, RVI - grunty orne, W-PsIV - grunty pod wodami, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, PsIV, PsV - pastwiska trwałe, ŁIV, ŁV, ŁVI - łąki trwałe, W-PsIV, W-ŁIV, W-ŁV i W-ŁVI - grunty pod rowami, wytworzone z gleb pochodzenia organicznego (mursze i torfy), które nie wymagają uzyskania zgodny na zmianę ich przeznaczenia na cele. nierolnicze i nieleśne oraz PsIII - pastwiska trwałe, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, które to grunty, w przypadku zmiany ich przeznaczania na cele nierolnicze i nieleśne podlegają ścisłej ochronie.
Jak wynika z projektu decyzji znak: W1G.6730.93.2023.ASZ w pkt 6 lit. d) w granicach działki ewidencyjnej nr 11/59 obręb Grzegorze, gmina Orzysz występują grunty rolne PsIII - pastwiska trwałe. Jednakże grunt ten zgodnie z koncepcją przedstawioną przez Inwestora zlokalizowany jest poza „obszarem inwestycji - obszarem ogrodzonym”, w związku z tym grunty rolne PsIII - pastwiska trwałe występujące na działce nr 11/59 nie podlegają uzgodnieniu w zakresie ochrony gruntów rolnych i leśnych ze względu na nieobjęcie obszaru inwestycją. Planowane przedsięwzięcie realizowane będzie m. in. na gruntach sklasyfikowanych jako PsIV, PsV - pastwiska trwałe, ŁIV, ŁV, ŁVI - łąki trwałe oraz W-PsIV, W-ŁIV, W- ŁV i W-ŁVI - grunty pod rowami, wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego (mursze i torfy), w związku z tym, zgodnie z art. 11 ust. 1 i ust. Ib cytowanej ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, wyłączenie tych gruntów z produkcji rolniczej może nastąpić po wydaniu decyzji zezwalającej na takie wyłączenie. Inwestor otrzymawszy pozytywną decyzję dotyczącą ustalenia warunków zabudowy, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę ma obowiązek wystąpić wnioskiem do Starosty Piskiego o wydanie decyzji zezwalającej na wyłączenie gruntu rolnego (objętego inwestycją) z użytkowania rolniczego. Jednocześnie nadmienia się, iż w związku z art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, w stosunku do gruntów, na których realizowana będzie planowana inwestycja tj.: LzV - grunty zadrzewione i zakrzewione, Lzr-PsIV - grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, N - nieużytki, PsIV i PsVI - pastwiska trwałe, RIVa, RIVb, RV, RVI - grunty orne oraz W-PsIV - grunty pod wodami, wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego, nie jest wymagane uzyskanie decyzji zezwalającej na wyłączenie ich z produkcji rolniczej.”
• PKP Polskie Linie Kolejowe S.A., Zakład Linii Kolejowych w Olsztynie – pismo otrzymane w dniu 04.12.2024 r. znak IZ12IN.2133.174.2024.JK.10
„I.Do zagospodarowania gruntów usytuowanych w bezpośrednim sąsiedztwie linii kolejowej mają zastosowanie w szczególności niżej wymienione przepisy:
1.Ustawa z dnia 28 marca 2003 r. o Transporcie Kolejowym (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 697 ze zm.).
2.Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 7 sierpnia 2008 r. w sprawie wymagań w zakresie odległości i warunków dopuszczających usytuowanie drzew i krzewów, elementów ochrony akustycznej i wykonywania robót ziemnych w sąsiedztwie linii kolejowej, a także sposobu urządzania i utrzymywania zasłon odśnieżnych oraz pasów przeciwpożarowych (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1247).
3.Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z dnia 10 września 1998 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budowle kolejowe i ich usytuowanie (Dz. U. 1998 nr 151 poz. 987).
4.Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Rozwoju z dnia 20 października 2015 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać skrzyżowania linii kolejowych oraz bocznic kolejowych z drogami i ich usytuowaniem (Dz. U. z 2015 r., poz. 1744).
5.Rozporządzenie Ministra Infrastruktury dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. 2022 r., poz. 1225).
6.Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 poz. 725 ze zm).
II.Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury wymienionym w punkcie 1.2. na gruntach położonych w sąsiedztwie linii kolejowej:
a.Drzewa i krzewy, elementy ochrony akustycznej oraz zasłony odśnieżne w sąsiedztwie przejazdów i przejść kolejowych powinny być usytuowane w odległości zapewniającej warunki widoczności przejazdów i przejść, określone w przepisach o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać skrzyżowania linii kolejowych z drogami publicznymi i ich usytuowanie. (§3 ww. rozporządzenia),
b.§ la. 1 poza lasami drzewa i krzewy mogą usytuowane w sąsiedztwie linii kolejowej biegnącej po nasypie albo w przekopie albo otoczonej rowami bocznymi - w odległości nie mniejszej niż 6 m od dolnej krawędzi nasypu albo górnej krawędzi przekopu albo od zewnętrznej krawędzi rowów bocznych,
2. W przypadkach innych niż określone w ust. 1 - w odległości nie mniejszej niż 6 m od skrajnej szyny,
c.roboty ziemne mogą być wykonywane w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy obszaru kolejowego ( § 4 pkt. 1 ww. rozporządzenia),
d.wykonanie robót ziemnych w odległości od 4 m do 20 m od granicy tego obszaru powinno być każdorazowo uzgadniane z zarządem infrastruktury ( § 4 pkt. 3 ww. rozporządzenia).
III.Zgodnie z Ustawą o transporcie kolejowym:
a. budynki i budowle mogą być usytuowane w odległości nie mniejszej niż 10 m od granicy obszaru kolejowego, z tym że odległość ta od osi skrajnego toru nie może być mniejsza niż 20 m ( Art.53 ust.2).”
• Regionalną Dyrekcją Lasów Państwowych w Białymstoku – Postanowienie otrzymane w dniu 19.08.2024 r. znak ZS.224.413.2024 umorzenie w całości postepowania z uwagi na fakt iż, w liniach rozgraniczających teren planowanej inwestycji nie występują grunty leśne.
• Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Olsztynie - postanowienie z dnia 27.08.2024 r., znak: WSTŁ.612.20.38.2024.MM o odmowie wszczęcia postępowania z uwagi na fakt, iż, w granicach terenu inwestycji nie występują obszary objęte ochroną prawną w rozumieniu ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie przyrody.
• Prezesem Urzędu Transportu Kolejowego w Warszawie – zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Państwowym Powiatowym Inspektorem Sanitarnym w Piszu – pod względem wymagań higienicznych i zdrowotnych - zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Nadleśnictwem Drygały – zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Spółką Celową, o której mowa w art. 2 pkt 10 ustawy z dnia 10 maja 2018 r, o Centralnym Porcie Komunikacyjnym – Centralny Port Komunikacyjny Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie –Postanowieniem z dnia 26.11.2024 r. CPK w Warszawie odmówiło uzgodnienia projektu decyzji dla w/w przedsięwzięcia. W dniu 20.01.2025 r. tut. organ wysłał ponownie do uzgodnienia poprawiony projekt decyzji o warunkach zgodnie z przedmiotowym postanowieniem. Pismo otrzymane w dniu 27.02.2025 r. iż, projekt decyzji objęty Wnioskiem należy uznać za uzgodniony przez Spółkę tj. „W dniu 20 stycznia 2025 r. do siedziby spółki Centralny Port Komunikacyjny sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie, dalej: „Spółka Celowa", tj. Spółki Celowej w rozumieniu w ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (Dz.U. z 2024 r. poz. 1747), dalej: „u.cpk", doręczono wniosek Burmistrza Orzysza z dnia 17 stycznia 2025 r. (znak: WIG.6730.93.51.2023.ASZ), w przedmiocie uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie farmy fotowoltaicznej Orzysz o łącznej mocy do 100 MW wraz z infrastrukturą towarzyszącą, na działkach ewidencyjnych nr 3, 9, 11/59, 13/2, 17/5, 21/18, 25/5, 27/8, 185/6, 12/11, 23/3, 23/1, 250, 7/4, 20/3, 219, 8/3, 7/3 i 23/2 położonych w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, dalej: „Wniosek". Stosownie do art. 53 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r, poz. 1130), dalej „u.p.z.p.", uzgodnień o których mowa w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. dokonuje się w trybie art. 106 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), zgodnie z którym zajęcie stanowiska przez organ uzgadniający następuje w drodze postanowienia. Ponadto w przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane. W związku z powyższym projekt decyzji objęty Wnioskiem należy uznać za uzgodniony przez Spółkę Celową. Niezależnie od powyższego Spółka Celowa stwierdza, że zgodnie z wiedzą posiadaną w dniu sporządzenia przedmiotowego pisma, działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9, 185/6 i 219 położone w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, objęte są analizą w ramach przygotowania studium techniczno-ekonomiczno- środowiskowego (dalej: „STEŚ"). Istotnym jest, iż działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9,185/6, 219 położone w obrębie geodezyjnym 11-Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim, objęte są liniami rozgraniczającymi wybranego i zatwierdzonego przez Pełnomocnika Rządu do spraw CPK wariantu inwestorskiego W14 dla linii kolejowej nr 29 na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko (informacje opublikowane na stronie internetowej pod adresem https:/www.cpk.pl pl/aktualnosci-2/koleja-na-warmie-i-mazury-jest-wariant-inwestorski-dla-linii-ostroleka-lomza-pisz-gizycko), zgodnie z załącznikiem graficznym nr 1 do niniejszego pisma. W związku z powyższym stwierdzić należy, że inwestycja objęta przedłożonym projektem decyzji jest kolizyjna z planowaną linią kolejową. Dodatkowo należy zauważyć, że realizacja inwestycji objętej Wnioskiem może tworzyć ograniczenia w lokalizacji Inwestycji Towarzyszących w rozumieniu u. cpk, na które składają się m.in. nowe linie kolejowe. Przedstawiając powyższe należy zauważyć, co następuje:
1.zgodnie z art. 120a u.cpk, w przypadku złożenia przez Inwestora (tu: Spółka Celowa) wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczących ww. inwestycji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, prowadzone postępowania o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej którymkolwiek z wariantów zawartych we wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, zawiesza się do czasu wydania prawomocnej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach lub decyzji o umorzeniu postępowania, co oznacza, że w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, nie zostanie wydana przed dniem złożenia wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża-Pisz - Giżycko, to postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy zostanie zawieszone;
2.w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska wyda decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, w której ustali środowiskowe uwarunkowania dla wariantu, obejmującego choćby w części działkę będącą przedmiotem Wniosku, to:
a)istnieje poważne ryzyko, iż działki o ewidencyjnych numerach: 3, 8/3, 9, 185/6 i 219 położone w obrębie geodezyjnym 11 Grzegorze, gmina Orzysz, powiat piski w województwie warmińsko-mazurskim zostaną wywłaszczone, jak również - w zależności od przebiegu linii kolejowych - zostaną objęte zakazem zabudowy, o którym mowa w art. 53 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym (Dz. U. z 2024 r. poz. 697);
b)zgodnie z art. 120b u.cpk, w przypadku wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko,
- nie wszczyna się postępowań o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach;
- umarza się prowadzone postępowanie o wydanie decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją
o środowiskowych uwarunkowaniach;
- tracą moc decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, które dotyczą chociażby
w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach
- co oznacza, że (1) w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, nie zostanie wydana przed dniem wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, to postępowanie to zostanie umorzone, (2) w sytuacji, gdy decyzja o warunkach zabudowy, której dotyczy Wniosek, zostanie wydana przed dniem wydania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, to decyzja ta straci moc;
3) zgodnie z art. 120b ust. 2 u.cpk, w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska, na podstawie wniosku Inwestora (tu: Spółka Celowa) wyda decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dotyczących ww. inwestycji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, Pełnomocnik może udzielić zgody na wszczęcie postępowania o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, które dotyczą chociażby w części nieruchomości objętej decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach. Zgodę dołącza się do wniosku o wszczęcie postępowania;
4) w przypadku, gdy Regionalny Dyrektor Ochrony Środowiska wyda decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża - Pisz-Giżycko, to, zgodnie z art. 120m u.cpk, możliwe jest wydanie dla tej inwestycji planu rezerwacji terenu. Plan ten - będący aktem prawa miejscowego, dokonuje rezerwacji obszaru inwestycji, przy czym obszar planu rezerwacji mogą stanowić wyłącznie tereny wskazane w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach jako tereny lokalizacji linii kolejowej na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko oraz:
a) obszary oddziaływania akustycznego;
b) obszary oddziaływania elektromagnetycznego;
c) tereny, na których zgodnie z przepisami art. 73 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. - Prawo ochrony środowiska (Dz.U. z 2024 r. poz. 54 z p. zm.) nie mogą być lokalizowane zakłady stwarzające zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej, wielorodzinne budynki mieszkalne, obiekty użyteczności publicznej, budynki zamieszkania zbiorowego, drogi krajowe oraz linie kolejowe o znaczeniu państwowym;
d) tereny leżące w odległości, o której mowa w art. 13i ust. 3 pkt 5 lit. a tiret czternaste- siedemnaste u.p.z.p.,
tym samym, nawet w sytuacji, gdy działki objęte Wnioskiem nie będą, nawet w części, objęte decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach dla linii kolejowej na odcinku Ostrołęka-Łomża-Pisz-Giżycko, istnieje ryzyko, że zostaną objęte planem rezerwacji. Objęcie planem rezerwacji oznacza pojawienie się zakazów z zakresu planowania przestrzennego i prawa budowlanego, w tym m.in. zakazu wydawania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jak i zakazu wydawania pozwoleń na budowę. Zgodnie z art. 120s u.cpk z zakazów tych może zwolnić inwestor będący wnioskodawcą wniosku o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, którym to dla inwestycji - linia kolejowa na odcinku Ostrołęka - Łomża - Pisz - Giżycko, jest Spółka Celowa.
W tym miejscu należy zauważyć, w związku z brzmieniem art. 120zc ust. 1-3 u.cpk, że w przypadku zwolnienia z zakazów wprowadzonych planem rezerwacji, konieczność zapewnienia ochrony przez hałasem związanym z użytkowaniem inwestycji spada na przez Wnioskodawcę, który tę ochronę musi zrealizować na własny koszt. Powyższy przepis stosuje się również w sytuacji, gdy zapewnienie ochrony przed hałasem wymaga budowy ekranów akustycznych lub realizacji innych robót budowlanych w obrębie pasa drogowego lub linii kolejowej. Szczegółowe warunki prowadzenia robót budowlanych, określa umowa między Inwestorem Inwestycji Towarzyszącej a inwestorem inwestycji niebędącej Inwestycją Towarzyszącą.
Ponadto, Spółka Celowa, mając na uwadze art. 53 ust. 3 ustawy o transporcie kolejowym, informuje o poważnym ryzyku braku możliwości uzyskania pozwolenia na budowę związanym z przekroczeniem norm hałasowych, co może uniemożliwić - w zależności od czasu powstania Inwestycji Towarzyszącej - w przypadku uprzedniego powstania Inwestycji Towarzyszącej - realizację inwestycji wskazanych we Wniosku, a w przypadku uzyskania pozwolenia na budowę dotyczącego inwestycji wskazanych we Wniosku przed powstaniem Inwestycji Towarzyszącej - przebudowę, odbudowę, rozbudowę inwestycji wskazanych we Wniosku (a także ich uzupełnienie o nowe inwestycje). Ryzyko to może być mitygowane przez Wnioskodawcę poprzez zapewnienie odpowiedniej ochrony przed hałasem (choćby wyżej wskazaną budowę ekranów akustycznych).
Dodatkowo Spółka Celowa zauważa, że zgodnie z art. 63 ust. 3 u.p.z.p., w sytuacji gdy decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, tj. powoduje obniżenie wartości nieruchomości sąsiednich lub powoduje to, że nie mogą być one wykorzystywane w sposób dotychczasowy, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio, tj. stosuje się przepisy dotyczące odszkodowań związanych z uchwaleniem planu miejscowego. Podkreślić należy, że w przypadku decyzji o warunkach zabudowy, koszty realizacji roszczeń, ponosi nie gmina, ale inwestor inwestycji realizowanej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.”
• Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad w Olsztynie - Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Olsztynie postanowieniem z dnia 04.10.2024 r. znak OOL.Z-3.4351.374.2024.JS odmówiła uzgodnienia projektu w/w decyzji. W dniu 20.11.2024 r. tut. organ wysłał ponownie do uzgodnienia poprawiony projekt decyzji o warunkach zgodnie z przedmiotowym postanowieniem. Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad w Olsztynie w terminie 14 dni nie zajęła pisemnego stanowiska w sprawie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
• Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytów w Olsztynie, Delegatura w Ełku – Postanowieniem z dnia 07.10.2024 r. WUOZ Delegatura w Ełku odmówiło uzgodnienia projektu decyzji dla w/w przedsięwzięcia. W dniu 20.11.2024 r. tut. organ wysłał ponownie do uzgodnienia poprawiony projekt decyzji o warunkach zgodnie z przedmiotowym postanowieniem. WUOZ Delegatura w Ełku w terminie 14 dni nie zajęła pisemnego stanowiska w sprawie. Zgodnie z art. 53 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „W przypadku niezajęcia stanowiska przez organ uzgadniający w terminie 2 tygodni od dnia doręczenia wystąpienia o uzgodnienie - uzgodnienie uważa się za dokonane.”
Zgodnie z art. 53 ust.5e ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt decyzji przedłożono do zaopiniowania:
- operatorowi systemu przesyłowego elektroenergetycznego – Polskie Sieci Elektroenergetyczne S.A. Departament Eksploatacji w Warszawie – brak uwag.
- operatorowi systemu gazowego – Polska Spółka Gazownictwa Sp. z o.o., Oddział Zakład Gazowniczy w Olsztynie – brak uwag.
6) WARUNEK 6. – ZAMIERZENIE BUDOWLANE NIE ZNAJDZIE SIĘ W OBSZARZE:
A) W STOSUNKU DO KTÓREGO DECYZJĄ O USTALENIU LOKALIZACJI STRATEGICZNEJ INWESTYCJI W ZAKRESIE SIECI PRZESYŁOWEJ, O KTÓREJ MOWA W ART. 5 UST. 1 USTAWY Z DNIA 24 LIPCA 2015 R. O PRZYGOTOWANIU I REALIZACJI STRATEGICZNYCH INWESTYCJI W ZAKRESIE SIECI PRZESYŁOWYCH (DZ.U. Z 2024 R. POZ. 1199), USTANOWIONY ZOSTAŁ ZAKAZ, O KTÓRYM MOWA W ART. 22 UST. 2 PKT 1 TEJ USTAWY,
B) STREFY KONTROLOWANEJ WYZNACZONEJ PO OBU STRONACH GAZOCIĄGU, O KTÓRYM MOWA W ART. 53 UST. 5E PKT 2,
C) STREFY BEZPIECZEŃSTWA WYZNACZONEJ PO OBU STRONACH RUROCIĄGU – SPEŁNIONY
10. AUTOR ANALIZY
Autorami analizy są – PRACOWNIA WZ ESPRIT Sp. z o.o., Stawiguda - spełniający warunek, o którym mowa w art. 5 w związku z art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm.).

Urząd Miejski w Orzyszu

Biuletyn Informacji Publicznej

Menu podmiotowe

Menu tematyczne

Podanie informacji do publicznej wiadomości